Pages

Monday 27 January 2014

My 18th Article in the Hindu Tamil Edition About "Mental Accounting" on 27th January 2014


மாறும் கண்ணோட்டம், மாறாத பணம்! - பி. பத்மநாபன்


இன்றும் நம்முடைய மனதில் கணக்கிடும் முறை (MENTAL ACCOUNTING) மிகவும் வியக்கத்தக்கது.
உதாரணமாக ஒருவர் உங்களுக்கு சினிமாவிற்கு 4 டிக்கெட் கொடுக்கிறார் என வைத்துக்கொள்வோம். அதன் விலை 500 ரூபாய். உங்களிடம் கார் இல்லை, வெளியில் நல்ல மழை, ரெகுலராக செல்வது போல பஸ்ஸில் போக முடியாது, போனால் போகிறது என்று போகாமல் விட்டுவிடுவோம். காட்சி மாறுகிறது, நீங்கள் 4 டிக்கெட் 500 ரூபாய் கொடுத்து வாங்கியுள்ளீர்கள், அதை இழப்பதற்கு மனமில்லை எனவே இன்னும் 300, 400 ரூபாய் கொடுத்து ஆட்டோவிலோ அல்லது கால் டாக்ஸியில் போய் விடுவோம்.

ஏனென்றால் நம்முடைய 500 ரூபாய் என்றால் இழப்பதற்கு மனமில்லை. டிக்கெட் நீங்கள் வாங்கினால் அதற்கு ஒரு விலை, மற்றவர் கொடுத்தால் இன்னொரு விலை, இது எந்த ஊர் நியாயம்?

மற்றொரு உதாரணம், நாம் ஒரு லேப் டாப் வாங்கச் செல்கிறோம், அதனுடைய விலை 40,000 ரூபாய். பில் போடும் முன்பு கடைக்கு வந்த ஒருவர் சொல்கிறார், 1 கி.மீ. தொலைவில் உள்ள மற்றொரு கடையில் இது 39,500, நாம் 2.5% டிஸ்கௌன்ட்டிற்காக அவ்வளவு தொலைவு செல்ல வேண்டுமா என்று பெரும்பாலும் அந்தக் கடையிலேயே வாங்கிவிடுவோம். அதே சமயம் ஒருPEN DRIVE ன் விலை ரூ.1000, அது வேறு கடையில் 40% டிஸ்கௌன்ட் என்றவுடன் விழுந்தடித்து கொண்டு ஓடிவிடுவோம்.

500 ரூபாய் 40,000 ரூபாயோடு ஒப்பிடும்போது நமக்கு பெரிதாகத் தெரியவில்லை. ஆனால் அதைவிட குறைவான 400 ரூபாய் 1000 த்துடன் ஒப்பிடும்போது பெரிதாகத் தெரிகிறது. ஆனால் இந்த 2 தள்ளுபடியையும் நமதாக்கி கொள்ளவேண்டுமானால் நாம் செலவிடும் நேரம் ஒன்றே!

இரண்டு மாதம் முன்புதான் நம் வீட்டில் 40” புதிய கலர் TV வாங்கியுள்ளோம், நமக்கு குலுக்கலில் அதே மாதிரி ஒரு TV பரிசாகக் கிடைக்கிறது அதன் விலை 40,000 ரூபாய். நம்மிடம் யாராவது விலைக்கு கேட்டல் நாம் ரூபாய் 35,000 முதல் 38,000 வரை கொடுக்கவேண்டும் என்று எதிர்ப்பார்க்கிறோம். மாறாக நம்முடைய நண்பருக்கு இதே மாதிரி விழுந்தால் நமக்கு அதை 25,000 அல்லது 30,000 ரூபாய்க்கு தரவேண்டும், ஏனெனில் அது நண்பருக்கு தேவை இல்லை என்று எண்ணுவோம்.

எனக்கு ஒரு செய்தி முன்பு எப்போதோ படித்தது மனதிற்கு வருகிறது. ஒருவன் ஆற்றில் கால் தவறி விழுந்து விட்டான், அவனுக்கு நீச்சலும் தெரியாது, நீச்சல் நன்கு தெரிந்த ஒருவர் “உன் கையை கொடு”. நான் மேலே தூக்கி விடுகிறேன் என்று எவ்வளோவோ சொல்லியும் அவன் கையை கொடுக்கவில்லை. சிறிது யோசனைக்கு பின்பு, “இந்தா என் கையை பிடித்துக்கொள்” என்றவுடன் கையை லபக் என்று பிடித்து கொண்டான். வார்த்தையில் கூட எதையும் பிறரிடம் தருவதில்லை, ஆனால் யார் கொடுத்தாலும் வாங்கிக் கொள்ளவேண்டும்... நல்ல கொள்கை! மேலும் சிலர் நகைச்சுவையாய் சொல்வார்கள். உங்கள் வீட்டிற்கு நான் வந்தால் எனக்கு என்ன தருவாய் என்றும் அதே சமயம் என் வீட்டிற்கு நீ வந்தால் எனக்கு என்ன கொண்டு வருவாய் என்பார்களாம்.

இதில் இருந்து தெரிவது என்னவென்றால் எந்த ஒரு பொருளும் நம் கையில் இருந்தால் அதற்கு மதிப்பு அதிகம், மற்றவர்கள் கையில் இருந்தால் அது குறைவு. ஆனால் நடைமுறை வாழ்வில் பணம் யாரிடம் இருந்தாலும் ஒன்றே.

நாம் ஒரு ஹோட்டலுக்கு டீ சாப்பிட செல்கிறோம், அப்போது அந்த டீ கீழே கொட்டிவிடுகிறது, நாம் வேறு டீ வாங்கிக்கொள்வோம். அதே சமயம் டீக்கு என வைத்துள்ள பணம் தவறி கீழே விழுந்து விட்டது. அப்போது நாம் டீ குடிப்பதைத் தவிர்த்துவிடுவோம். ஏனெனில் டீக்கு என வைத்துள்ள பணத்தை நாம் தொலைத்துவிட்டோம், அது அந்த டீ குடித்ததற்கு சமம் என நினைக்கிறோம்.

இன்று நிறைய பேருக்கு போனஸ் என்று ஒரு தொகை அவர்களுடைய சாலரியை தவிர வருட முடிவில் கிடைக்கிறது. அந்த போனஸ் தொகை என்பது அவர்கள் நமக்கு சும்மா தரவில்லை, நம்முடைய செயல்பாடு, மற்றும் நிறுவனத்தின் செயல்பாட்டை ஒட்டித்தான் பெரும்பாலும் போனஸ் தரப்படுகிறது. ஆனால் நாம் அந்த பணத்திற்கு சாலரிக்கு கொடுக்கும் மதிப்பை ஒரு போதும் தருவதில்லை மாறாக அது நமக்கு கிடைத்த பரிசு என்று நினைத்து அந்த பணத்தை பெரும்பாலும் விரயம் செய்கிறோம் என்றால் அது மிகையாகாது.

பொதுவாக ஹோம் லோனில் நாம் வாங்கும் பணத்தை போன்று 2.5 மடங்கு வட்டியுடன் சேர்த்து நாம் பணம் கட்டுவோம். அதாவது 20 லட்சம் என எடுத்துக்கொண்டால் 48 லட்சம் மொத்தமாக செலுத்துவோம். இதை பார்க்கும் பலர் என்னுடைய எல்லா பணமும் வட்டியிலே போய்விடுகிறது அதை சீக்கிரம் அடைக்கவேண்டும் என்று முன்பாகவே லோனை முடித்து விடுவார்கள்.

அதே சமயம் நான் மாதம் 10,000 ரூபாய் மியூச்சுவல் ஃபண்டில் போட்டால் இன்னும் 20 வருடங்களில் 15% கூட்டு வட்டியில் அந்த தொகை 1.51 கோடி, உடனே அதற்கு 20 வருடத்தில் என்ன வேல்யு இருக்கப்போகிறது. உங்கள் பணம் 6 மடங்கு பெருகுவது கண்ணிற்குத் தெரியவில்லை ஆனா நீங்கள் கட்டக்கூடிய 2.5 மடங்கு கண்ணை உறுத்துகிறது.

மேலே சொன்னவை ஒவ்வொரு சூழ்நிலையில் எப்படி ஒருவர் மனநிலை வேறுபடுகிறது என்பதற்கு உதாரணங்கள். இதோடு நம்முடைய முதலீட்டு முறையை ஒப்பிட்டு பார்த்தால் நாம் எவ்வளவு தவறுகள் தெரியாமால் செய்கிறோம் என்பது புலப்படும். ரியல் எஸ்டேட், பங்கு சந்தை மற்றும் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடுகள் நீண்ட கால அடிப்படையில் உள்ளவை, ஆனால் நாம் ஒவ்வொரு வருடமும் மற்ற குறுகிய கால முதலீடுகளுடன் ஒப்பிட்டு, நாம் அதில் போட்டிருக்கலாம் அல்லது இதில் போட்டிருக்கலாம் என்று நினைப்பது தவறு.

மேலும் இன்சூரன்சில் போட்ட பணம் 5% வட்டிக்கு மேலே கிடைக்கவிட்டாலும் அதை பெரிதாக எடுத்துகொள்வதில்லை மாறாக எனக்கு அது கம்மியாக இருந்தாலும் அது பாதுகாப்பானது என்று நமக்கு நாமே சொல்லிக்கொள்கிறோம்.

உதாரணமாக நாம் 1 லட்ச ரூபாய் க்கு, 5 பங்குகள் வாங்கினால் அதில் 2 லாபகரமாக இருக்கும் அதே சமயம் 3 நஷ்டத்தில் இருக்கும். ஆனால் மொத்தத்தில் 10% லாபம். நம் மனது 3 பங்கு ஏன் நஷ்டத்தில் உள்ளது என்று தான் என்னுமே தவிர மொத்தத்தில் நம்முடைய முதலீடு லாபத்தில் உள்ளதை நினைப்பதில்லை. மாறாக மியூச்சுவல் ஃபண்டில் 30 அல்லது 40 பங்குகள் வாங்கி அதனுடைய மதிப்பை NAV மூலம் தெரியப்படுத்துகிறார்கள். அதிலும் சில பங்கு லாபத்திலும் சில பங்கு நஷ்டத்தில் இருந்தாலும் NAV மூலம் பார்ப்பதால் நம்மை அது பாதிப்பதில்லை.

சாராம்சம்: பணம் எந்த உருவில் நமக்கு கிடைத்தாலும் அதன் மதிப்பு ஒன்றே. அதனால் எல்லா பணத்தையும் நாம் ஒரே கண்ணோட்டத்தில்தான் பார்க்கவேண்டும். முதலீடு செய்வதற்கு முன்பு நாம் பணத்தை எதற்காக முதலீடு செய்கிறோம் அதனுடைய குறிக்கோள் என்ன, அது குறுகிய கால முதலீடா அல்லது நீண்ட காலமா? அது உத்திரவாத வட்டியை அல்லது சந்தையின் போக்கிற்கேற்ப மாறுபட்டு, கொஞ்ச காலம் காத்திருந்தால் அதிக ரிடர்ன் கிடைப்பதற்கு எவ்வளவு சதவிகித வாய்ப்பு உள்ளது முதலியவற்றை அறிந்த பின்பே முதலீட்டை தேர்வு செய்யவேண்டும்.

இன்று எல்லாமே, தலை கீழ், நம்மில் நிறைய பேர் இதைப்பற்றி ஒன்றும் தெரிந்து கொள்ளாமலும், தெரிந்து கொள்ள விரும்பாமலும் முதலீடு செய்து (அவர் சொன்னார், இவர் சொன்னார் என்று சொல்லாமல்) தம்முடைய செயலுக்கு அடுத்தவரை பலிகடாவாக்குவது மிகவும் தவறு. இதைப் புரிந்து கொண்டால் எல்லோராலும் எளிதாக பணம் செய்ய முடியும் என்பது யாராலும் மறுக்க முடியாத உண்மை.

Monday 20 January 2014

My 17th Article in The Hindu Tamil dated on 20th January 2014 about " Why You Need An Investment Advisor?"

ஏன் நமக்கு முதலீட்டு ஆலோசகர் தேவை? - பி. பத்மநாபன்


இன்று பெரும்பாலோர் தவறான முதலீட்டை மேற்கொள்வதற்கு மிக மிக முக்கிய காரணம், அந்த முதலீடு ஒரு தகுதியுடைய ஆலோசகரின் உதவியால் செய்யப்படாததே! ஆம்! இப்படிச் சொன்னால் நிறைய பேர் அதை ஒத்துக்கொள்ள மாட்டார்கள். இது பாதி சரி, பாதி தவறு.

பாதி சரி, ஏனெனில் பெரும்பாலான முதலீடு ஒருவரின் உதவியுடன்தான் செய்யப்படுகிறது. பாதி தவறு, ஏனெனில் அவர் ஒரு முகவரா அல்லது ஒரு முதலீட்டு ஆலோசகரா என்பதே.

இன்று நாம் ஒரு மொபைல் போன் வாங்குவதற்கு நிறைய நேரம் செலவிடுகிறோம், அதனுடைய ஆயுள் அதிகபட்சம் ஒரு வருடமோ அல்லது 2 வருடமோதான். ஆனால் நம்முடைய முதலீடுகள் பல ஆண்டுகளுக்கும் பயன் தரக்கூடிய ஒன்று, ஆனால் அதற்கு நாம் சிறிது நேரம் கூட செலவிடத் தயாராக இல்லை என்பது வருந்தத்தக்க உண்மை.

நாம் அனைவரும் முன்பு கூட்டுக் குடும்பத்தில் வாழ்ந்தோம், அப்போது பணத்தை பராமரிப்பது என்பது பெற்றோர்களின் பொறுப்பு. ஏதாவது வேண்டும் என்றால் பெற்றவரிடம் கேட்டுத்தான் செலவு செய்யவேண்டிய நிர்பந்தம். அதாவது நம்முடைய தேவைகள் நியாயப் படுத்தப்படும்போதே, நமக்கு பணம் கிடைக்கும். இன்று தேவைகள் மற்றும் பணம் இரண்டுமே நம் கையில்! இதை நகைச்சுவையாக சொன்னால் திருடன் கையில் சாவி?. மேலும் நம்முடைய தேவைகள் பெரும்பாலும் நம்மைச் சுற்றி வசிப்பவரின் வாழ்க்கை முறையையே சார்ந்துள்ளது, நம்முடைய உண்மையான தேவையை சார்ந்து இல்லாததே இதற்கான காரணம்.

சிலர் சொல்வார்கள், நாங்கள் எந்த ஒரு ஆலோசகரின் உதவியை நாடியதில்லை, நாங்கள் நன்றாகத்தான் இருக்கிறோம் என்று. அந்தக் காலத்தில் ஒரு நிதி ஆலோசகரின் தேவை இல்லாமல் இருந்ததற்கான காரணம், நம்முடைய தேவைகள் கட்டுக்குள் இருந்தது, அதோடு யாரும் சொத்து சேர்ப்பதற்காக தங்களுடைய வாழ்க்கையைத் தொலைக்கவில்லை. பணவீக்கம் கட்டுப்பாட்டிற்குள், மேலும் வங்கியில் கிடைத்த வட்டியும் அதிகம். முதலீட்டு வகைகளும் கொஞ்சம்தான். அந்தக் காலத்தோடு ஒப்பிடுவது சரியானதல்ல.

நம்முடைய கல்வியினால் நமக்கு வேலை கிடைக்கிறது, ஆனால் எந்த ஒரு கல்வியும், பணத்தின் அவசியத்தையும், அதை எவ்வாறு உபயோகிப்பது என்று இது வரை சொல்லித் தந்ததில்லை. ஒரு விஷயம் 23 வருடம் (ஒருவர் வேலைக்கு செல்லும் சராசரி வயது) யாரும் சொல்லிதராதது? நம்முடைய கைக்கு நிறைய பணம் வந்தவுடன் நமக்கு கையும், காலும் புரியமால் அதை எப்படி உபயோகிப்பது எனத் தெரியாமல் மாட்டிகொண்டு முழிக்கவேண்டியதாக உள்ளது.

இன்று பணத்தை சிறந்த வழியில் எப்படி முதலீடு செய்வது என்பதைவிட, தேவை இல்லாததை செய்யாமல் இருந்தாலே நம்முடைய வாழ்க்கை நன்றாக இருக்கும். இன்று எவ்வளவு தான் கரடியாக கத்தினாலும் பணவீக்கத்தை பற்றியோ அதனுடைய வாங்கும் திறன் (பர்சேஸிங் பவர்) பற்றியோ இன்னும் விழிப்புணர்வு வரவில்லை என்பது மிகவும் கசப்பான உண்மை.

இன்று தொலைக்காட்சியின் கவர்ச்சிகரமான விளம்பரங்களின் மூலம் மற்றும் நம்மை இடை விடாமல் நம்முடைய மொபைல் மூலம் தொடர்பு கொண்டு நம்மை இதை வாங்கிக்கொள், அதை வாங்கிக்கொள் என்று அடிக்கடி தொந்தரவு செய்வதால் நாம் ஏதாவது ஒன்றில் மாட்டிக் கொள்கிறோம். இன்று சில முதலீட்டாளர்கள் இந்த மாதிரி தொந்தரவிலிருந்து தப்பிப்பதற்கு தங்களுடைய ஆலோசகரின் நம்பரைக் கொடுத்து அவர் ஓகே சொன்னால் நான் வாங்கிகொள்கிறேன் என்று சொல்வதால் நிறைய தேவையற்ற முதலீட்டில் இருந்து எளிதாக தப்பித்துக்கொள்கிறார்கள்.

நம்முடைய பெரும்பாலான தேவைகளுக்கு அதில் யார் நிபுணரோ அவரையே நாடுகிறோம், ஆனால் முதலீடு என்று வரும்போது நாமே செய்து கொள்ளலாம் அல்லது தெரிந்தவர்களிடம் கேட்பது என்று தவறான முடிவையே மேற்கொள்வதால் எவ்வளவு சம்பாதித்தும் போதவில்லை என்ற வார்த்தையே மிஞ்சுகிறது. காரணம் கை நிறைய பணம், 4 பக்கங்களிலும் அதற்கு வேட்டு வைப்பதற்கு பலர் முயற்சிக்கிறார்கள், நம் கல்வியில் இந்த ஒரு சூழ்நிலையை பற்றி சொல்லித்தந்ததில்லை, அதனால் பலரும் மாட்டிக்கொள்கிறோம்.

இன்று நமக்குத் தேவையான மருந்தை நாம் நேரடியாக பார்மசியில் வாங்கிக்கொள்ள முடியும், ஆனால் ஒரு டாக்டரிடம் செல்லும்போது அவர் பல கேள்விகளைக் கேட்பதன் மூலம் நம்முடைய உடலின் உண்மை நிலையை அறிந்து அதற்கேற்ப தகுந்த மருந்தை பரிந்துரைப்பதால் நாம் எளிதில் குணமடைவதோடு, அதன் காரணம் கண்டும் நம்மிடம் சொல்வதால் வருங்காலங்களில் சிறப்பாகச் செயல்பட முடிகிறது. இந்த அத்தனை விஷயங்களும் நம்முடைய முதலீட்டிற்கும் பொருந்தும்.

நம்முடைய செலவுகள் யாவும் நம்மை பொறுத்தவரை நியாயமானது, ஆனால் ஆலோசகர் என்பவர் நம்முடைய விருப்பத்தைவிட நம் நீண்ட கால இலக்குகள் பெரிதாக இருந்தால் சிலவற்றை குறைத்துக்கொள்ளச் சொல்வார்கள். எப்படி ஒருவரின் உடலைப் பற்றி மருத்துவர் நன்கு அறிவாரோ அதே போல, நமது வெல்த் பற்றி முதலீட்டு ஆலோசகர் நன்கு அறிவதால் இன்று அவர்களை ஃபைனான்சியல் டாக்டர் என்றும் அழைக்கிறோம்.

ஓகே, நீங்கள் சொல்வதெல்லாம் சரி, எப்படி ஒரு சிறந்த ஆலோசகரை இனம் கண்டு கொள்வது?

1. நம்முடைய முதல் சந்திப்பில் அவரது கவனம், நம்மைப் பற்றியும் நம்முடைய முதலீடு எவ்வாறு செய்யப்பட்டது என்பதைப் பற்றி பேசுகிறார்களா அல்லது என்னிடம் ஒரு சிறந்த முதலீட்டுத் திட்டம் உள்ளது என்று அவரிடம் உள்ள திட்டத்தை நம்மிடம் திணிக்கிறார்களா என்று கண்டு கொள்ளவேண்டும்.
2. அவருடைய அணுகு முறை ஒரு தீர்வை ஒட்டி இருக்கிறதா அல்லது நம்மிடம் அது வலுகட்டாயமாகத் தள்ளப்படுகிறதா?
3. அவர் முழு நேர ஆலோசகரா அல்லது பார்ட் டைம் ஆலோசகரா? அவர் எவ்வளவு காலம் இதில் ஈடுபட்டிருக்கிறார், அவரிடம் அதற்கான தகுதிச் சான்றிதழ் மற்றும் அவரது முன் அனுபவம் என்ன என்பதெல்லாம் நாம் கண்டறியவேண்டும்.
4. ஒரு ஆலோசகர் எல்லோருக்கும் பொருந்துவது கடினம், எனவே அவர் நமக்கு ஒத்துவருவாரா என்பதை நாம் ஒரு இரண்டு அல்லது மூன்று ஆலோசகரை சந்தித்தபின் முடிவு செய்வது நல்லது. ஏனெனில் நாம் நம்முடைய ஃபைனான்சியல் பற்றி எல்லா தகவலையும் தெரிவிக்கவேண்டும். நாம் அடிக்கடி மாற்றிக் கொண்டிருந்தால் நாம் நிறைய பேருக்கு அதைத் தெரிவிக்க வேண்டி வரலாம் அது நல்லதல்ல.
5. கடைசியாக நாம் அவருடைய சர்வீசை உபயோகிக்கும்போது அவருக்கு சர்வீஸ் சார்ஜ் கொடுக்கவேண்டும்.

நம்முடைய உடலை நாமே பார்த்துக்கொள்வது என்பது ஒரு சவாலான விஷயம், அது முடியாததால் இன்று பிட்னஸ் (Gym) என்று சொல்லகூடிய ஒரு புதிய தொழிலே உருவாகியுள்ளது. நிறைய பேர் அதில் தினந்தோறும் சேர்ந்துகொண்டே இருக்கிறார்கள். நம்முடைய இன்றைய வேலை முறை, அதனுடைய டென்ஷன், மேலும் ஒரே இடத்தில் உட்கார்ந்து வேலை செய்வது, மற்றும் Junk Food இதெல்லாம் காரணம்.

எல்லோருக்கும் இது சவாலான விஷயம். அதே போல நமக்கு நிதி ஆலோசகரின் உதவி இருந்தால் நம்முடைய வெல்த் நன்றாக பராமரிக்கப்படும்.

சாராம்சம்: மேலை நாடுகளில் கடந்த 20 ஆண்டு காலமாக நிதி ஆலோசகர் மூலம் செய்த முதலீடே சிறப்பாகச் செயல்பட்டுள்ளது. அது நமக்கும் பொருந்தும்.

நம்முடைய செலவில் ஒரு ஒழுங்குமுறை, தேவையற்றவற்றை தவிர்த்தல், நம் இலக்குகளை இனம் கண்டு அதற்கு ஒரு ரோடு மேப் போட்டு தருவதால் நாம் டென்ஷன் தவிர்த்து அனைத்தையும் அடைய முடிகிறது. ஒரு ஆலோசகரின் உதவியுடன் பயணிக்கும்போது அந்த பயணம் ஒரு சுகமான அனுபவத்துடன் நம்முடைய இடத்தை அடைய முடிகிறது என்று சொன்னால் அது மிகையாகாது.

Monday 13 January 2014

My 16th Article in the Hindu Dated 13th January 2014 about " Is It a Good Time to Invest?"

இது முதலீட்டிற்கான சரியான தருணமா? - பி. பத்மநாபன்


10/1/14 அன்று, சென்செக்ஸ் புள்ளி 20758-ல் முடிவடைந்துள்ளது, இது 6 வருடம் (11/1/2008) முன்பு 20827 புள்ளிகளாக இருந்தது. ஒரு பொருள் 6 வருடத்திற்கு முன்பு விற்ற விலைக்கு தற்போது கிடைத்தால் அது ஒரு அரிய வாய்ப்பா இல்லை மீண்டும் அதே விலை, இனிமேல் மேலே போக வாய்ப்பில்லை என்று வெளியேற வேண்டுமா? இதற்கான பதில் உங்களிடம்தான் உள்ளது, உங்களை ஒருமுறை நீங்களே கேட்டுகொள்ளுங்கள், பின் உங்களின் உள் மனது என்ன சொல்கிறது என்று பாருங்கள், அது கண்டிப்பாக, இது அரிய வாய்ப்பு என்றே சொல்லும்.

இதுவே தங்கம் விலை கொஞ்சம் கீழே இறங்கினால் கூட, அது உடனே மேலே வந்துவிடும் அதனால் உடனடியாக வாங்கவேண்டும் என நினைக்கிறார்கள். முதலீட்டின் தன்மையை விட ஒருவரது விருப்பமே மேலோங்கி உள்ளது. முதலீடு என்பது நம்முடைய விருப்பு வெறுப்பிற்கு அப்பாற்பட்டது என்பதே நிதர்சனமான உண்மை. முதலீட்டை பற்றியும் அது செயல்படுகின்ற திறனையும் பெரும்பாலோர் பார்ப்பதில்லை என்பது வருத்தப்பட வேண்டிய விஷயம். சந்தையின் இன்றைய நிலை கண்டிப்பாக நம் எல்லோர் கண் முன்னாலும் இருக்கின்ற மிகப்பெரிய வாய்ப்பு.

நிறைய பேர் தங்களுடைய முதலீட்டைத் திரும்பிப் பார்க்கும்போது, அவர்கள் எந்த சென்செக்ஸ் புள்ளியில் முதலீடு செய்தார்கள் என்பதை பொறுத்தே அதை எடுப்பதை பற்றி யோசிக்கிறார்கள். ஆனால் மியூச்சுவல் ஃபண்டு முதலீடு எல்லாம் சென்செக்ஸ் குறியீட்டை ஒட்டி முதலீடு செயல்படுவதில்லை என்பதை உணரவேண்டும். உதாரணமாக கடந்த 6 வருடத்தில் சென்செக்ஸ் குறியீடு அதே இடத்தில்தான் உள்ளது, ஆனால் இது மியூச்சுவல் ஃபண்டில் 4% கூட்டு வட்டி முதல் 8% கூட்டு வட்டி வரை கிடைத்திருக்கிறது. அதே சமயம் எஸ் ஐ பி முறையில் 10% முதல் 17% வரை கிடைத்துள்ளது.

இதில் இருந்து நாம் ஒன்றை நன்றாக புரிந்து கொள்ளலாம். சந்தை தொடர்ச்சியாக மேலே ஏறி வரும்போது நாம் ஒரே சமயத்தில் எல்லா பணத்தையும் முதலீடு செய்வது தவறு, அதே சமயம் தொடர்ந்து கீழே இருந்தால் நாம் பெரும்பாலான முதலீட்டை ஒரே சமயத்தில் மேற்கொள்வது சிறந்த யுக்தியாகும். உங்களிடம் பணம் தற்போது இருந்தால், இன்று எஸ் ஐ பி முறையை விட lumpsum முதலீடு சிறந்தது. இதில் இன்னொரு விஷயமும் நமக்கு புலப்படுகிறது, சந்தையின் போக்கை நாம் நன்றாக கவனிக்கவேண்டும். அதை விடுத்து நம்முடைய பழைய முதலீடு முறையை ஒப்பிடக்கூடாது.

இன்று சந்தையில் நிறைய closed ended முதலீடு வருகிறது. இது பெரும்பாலும் 3 முதல் 5 வருடம் வரை ஒருவர் காத்திருக்கவேண்டிய கட்டாயம். இதனால் தங்களுடைய வாய்ப்புகள் பறி போய்விடுமோ அல்லது அந்த குறிப்பிட்ட முதலீடு சரியாக செயல்படாமல் நஷ்டத்தில் நம்மை தள்ளி விடுமோ என்ற அச்சம் உள்ளது. உங்களுக்கு அச்சம் வருவது தவறல்ல, அதே சமயம் கடந்த 5 வருடம் எப்படி இருந்தது என்ன என்ன வாய்ப்புகள் வருங்காலத்தில் வரக்கூடிய சாத்தியம் உள்ளது என்று சற்றே உள்நோக்கினால் நாம் மிகப்பெரிய வாய்ப்பை கண்டுகொள்ள முடியும்.

இன்று closed ended முதலீடு வருவதற்கான ஒரே காரணம் சந்தை 3 முதல் 5 ஆண்டுகளில் நல்ல ரிடர்ன் தருவதற்கான வாய்ப்பு மிகப்பிரகாசமாக உள்ளது. பொறுத்திருந்தால் முதலீட்டார் பயன் பெற முடியும். வரும் 5 வருடத்தில் ஒரு பெரிய ஏற்றத்தை கண்டால் முதலீட்டார்கள் உடனே வெளியேறி விடுவார்கள், அதே சமயம் சந்தையில் வாய்ப்பு நீண்ட காலம் இருக்க கூடியதால் இந்த மாதிரி திட்டங்கள் வந்த வண்ணம் இருக்கின்றது. ஒரு பணம் 3 முதல் 5 ஆண்டு வரை முதலீட்டில் வைத்திருந்தால் நல்ல, நல்ல பங்காக வாங்கி அது ஏறும்வரை காத்திருந்து அதை நிர்வகிக்கும் நிறுவனம் நல்ல ரிடர்ன்ஸ் தர முடியும். ஒருவர் நீண்ட கால இலக்கில் பணம் வைத்திருந்தால் இந்த வகையான திட்டத்தில் கண்டிப்பாக சேரலாம். இதற்கு ஆங்கிலத்தில் Blessingin Disguise என்று சொல்வார்கள்.

அதே சமயம் ஒருவர் செக்டார் பண்டுகளில் முதலீடு செய்திருந்தார்களேயானால் அவர்களது பணம் இன்னும் 25 முதல் 30% வரை நஷ்டத்தில் இருப்பதற்கு நிறைய வாய்ப்பு உள்ளது. ஒருவர் அதில் முதலீடு செய்து இவ்வளவு காலம் அந்த பண்டிலேயே இருந்தால், அவர்களுக்கு மியூச்சுவல் ஃபண்டு முதலீடு கண்டிப்பாக ஒரு கசப்பான அனுபவத்தையே தந்திருக்கும்.

சந்தை எப்போதும் மேலும் கீழும் சென்று கொண்டே இருக்கும், அதனுடைய விலை தினசரி நிர்வகிக்கப்படுவதாலும், நாம் தினசரி அதனுடைய போக்கை கண்காணிப்பதாலும் நமக்கு டென்ஷன் உருவாகிறது. நீண்ட கால நோக்கில் அதை வைத்திருந்து வருடம் ஒரு முறை சந்தையை ஒட்டி நம்முடைய முதலீடு எவ்வாறு செயல்பட்டிருகிறது என்று பார்த்தால் நாம் தேவையற்ற டென்ஷனை குறைத்துக் கொள்ளலாம்.

இன்னொரு முக்கியமான வாய்ப்பு, எல்லா நிறுவனங்களிலும் வருமான வரி விலக்குக்கான முதலீடு Sec. 80Cல் செய்வதற்கான கால அவகாசம் ஜனவரி இறுதிக்குள் செலுத்தவேண்டும் என்று சொல்வார்கள். அதற்கு நிறைய திட்டங்கள் இருந்தாலும், குறைந்த லாக்-இன் உள்ள திட்டம் என்றால் அது கண்டிப்பாக மியூச்சுவல் ஃபண்டு திட்டத்தில் உள்ள ELSS (Equity Linked Savings Scheme) திட்டமே. முன்பு கூறியது போல, கடந்த 3 ஆண்டின் செயல்பாட்டை கருத்தில் கொள்ளாமல் வரும் 3 வருடங்களின் வாய்ப்பை புரிந்து கொண்டால் இது மிகச்சிறந்த முதலீடு.

நாம் முதலீடு செய்யும்போது கவனிக்கக்கூடிய முக்கியமான விஷயம் அந்த முதலீட்டின் செயல்பாடு கடந்த 3 முதல் 5 ஆண்டுகளில் எவ்வாறு இருந்தது மேலும் வரும் காலங்களில் எப்படி இருக்கும். ஆனால் நாம் எப்போதுமே கடந்த ஒரு வருடத்தில் எது நன்றாக இருந்ததோ அதில் பெரும்பாலும் முதலீட்டை மேற்கொள்கிறோம்.

உதாரணமாக தற்பொழுது ஒருவர் 5 முதல் 10 வருடம் வரை காத்திருப்பாரேயானால், அவருக்கு பங்கு சந்தை கடந்த 5 வருடத்தில் பெரிதாக ரிடர்ன் கொடுக்கவில்லை, ஆனால் தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் நன்றாக கொடுத்திருக்கிறது எனவே இதே மாதிரி வரும் 5 வருடமும் கிடைக்கும் என எண்ணுவதோ அல்லது பங்கு சந்தை தராததால் இனி வரும் காலங்களில் தராது என நினைப்பதும் பெரிய நஷ்டத்தில் முடியும்.

சாராம்சம்: வாய்ப்பு என்பது எல்லோராலும் உணரக்கூடிய ஒன்றாக என்றுமே இருந்ததில்லை, அப்படி இருந்தால் அது வாய்ப்பாக இருக்க முடியாது. அப்படி ஒரு வேளை இருந்தால் அந்த வாய்ப்பினை அனைவரும் பங்கிடும்போது எல்லோருக்கும் குறைந்த அளவே லாபம் கிடைக்கும். இது இயற்கை.

அதே சமயம் நாம் நன்றாக விழித்திருந்தால், நமக்கு நிறைய சிக்னல் வந்து கொண்டே இருக்கும், அதை நாம் புரிந்து கொண்டோமேயானால் நாம் நிறைய பணம் சம்பாதிக்க முடியும். இன்று சந்தை காளையின் பிடியிலா அல்லது கரடியின் பிடியிலா எனக்கேட்டால், நமக்கு கிடைக்கும் சிக்னல் எல்லாம் காளையின் பிடிதான் என்று உணர்த்துகிறது. வரும் 3 முதல் 5 ஆண்டு வரை ஒருவருடைய முதலீடு காத்திருந்தால், அந்த முதலீட்டில் கண்டிப்பாக நன்றாக பயன் பெறமுடியும் என்பதில் ஐயமில்லை. வாய்ப்பை புரிந்து செல்படுவோம்.

Monday 6 January 2014

My Article in the Hindu dated on 6th Jan 2014, My 15th Article "Is it Real Estate or Reel Estate"

ரியல் எஸ்டேட் அல்லது ரீல் எஸ்டேட்? -  பி. பத்மநாபன்



ரியல் எஸ்டேட் இதைப்பற்றி பேசாதவர்களைக் கடந்த பத்து வருடத்தில் விரல் விட்டு எண்ணி விடலாம். அந்த அளவுக்கு பிரபலம், மேலும் நம் கண் முன்பு விலை தாறுமாறாக ஏறி இருக்கிறது. மிகவும் உண்மை, ஆனால் இதே போன்று எப்போதும் ஏறிக்கொண்டே இருக்கும் என நினைத்து ஒருவருடைய சாம்பாத்தியத்தை முழுவதுமாக அதிலேயே போடுவது மிக மிக தவறு. மேலும் இது எந்த ஒரு ஒழுங்குமுறை கட்டுப்பாட்டு ஆணையத்தின் கீழும் இயங்கவில்லை. இதில் கருப்பு பணம் நிறைய புழங்குகிறது. என்ன நடக்கிறது என்று வெளியில் இருந்து புரிந்து கொள்வது மிகவும் கடினம்.

ரியல் எஸ்டேட்டை இரண்டாக பிரிக்கலாம். ஒன்று காலி மனை, மற்றொன்று அடுக்குமாடி கட்டடங்கள். ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை பிரதிநிதிகள் உதாரணமாக சொல்லக்கூடிய ஒரு விஷயம், நாம் புதிதாக நிலத்தை உருவாக்க முடியாது. அதனால் மண்ணில் பணத்தை போட்டால் நமக்கு எப்போதுமே லாபம்தான். ஒருவேளை அது உண்மை என எடுத்துக்கொண்டால், ஏன் எல்லோரும் ஒரே இடத்தில் வசிக்க விரும்புகிறார்கள்? இனிமேல் புதிதாக நிலம் உருவாக்க முடியாது, அதனால் நிலம் வாங்குவது நல்லது என்பது ஒரு வியாபார யுக்தி, அதில் உண்மை துளி அளவும் கிடையாது.

உதாரணமாக நாம் ரவி மற்றும் ராஜாவை எடுத்துகொள்வோம். இருவரும் IT துறையில் பணிபுரிகிறார்கள். ரவி ஒரு வீடு மட்டும் வாங்கி, அதற்குமேல் சம்பாதிப்பதை வெவ்வேறு இன்வெஸ்ட்மெண்டில் முதலீடு செய்கிறான். அதனால் அவனுக்கு EMI கவலை கிடையாது, ஆனால் ராஜாவோ தனக்கென்று ஒரு வீடு, தன்னுடைய குழந்தைகளுக்கு என்று ஒரு வீடு என மீண்டும் மீண்டும் அதில் முதலீடு செய்வதால் தினசரி டென்ஷன் தான். நாளை அவனுடைய குழந்தை இரண்டு இடத்தில் வசிக்க முடியாது, மேலும் அவர்களுடைய டேஸ்ட் வேறு, அதனால் நாம் வேர்வை சிந்தி உழைப்பது அவர்களுக்கு பெரிதாக உதவாது. ராஜா வீடு வாங்குவதற்கு சொல்லும் மற்றொரு காரணம், எனக்கு வருமானவரி விலக்கு கிடைக்கும், மேலும் பெரிய வீடு வேண்டும், தன் அப்பா கொடுத்த வீட்டை அப்படி மாற்றியமைத்தல் எளிதானது அல்ல. நம்முடைய குழந்தைகள் எவ்வாறு விரும்புவார்கள் என்று நமக்கு தெரியாது.

“தாயும் பிள்ளையும் ஆனாலும் வாயும் வயிறும் வேறுதான்” என்ற பழமொழிக்கு ஏற்ப நாம் முதலில் நமக்காக வாழ வேண்டும், நம்முடைய குழந்தையே ஆனாலும் நாம் கஷ்டப்பட்டு அவர்களுக்கு சொத்து சேர்ப்பது நல்ல விஷயம் கிடையாது. ஆனால் இன்றைய பெற்றோர்கள் தங்கள் வாழ்கையைத் தியாகம் செய்து தியாகி ஆகிக்கொண்டு வருகிறார்கள்.

உதாரணமாக 40 லட்சம் கொடுத்து வாங்கும் அபார்ட்மெண்டில் ஒருவருக்கு 10,000 ரூபாய்க்கு மேல் வாடகை கிடைப்பதில்லை. பெரும்பாலான இடங்களில் கடந்த 10 ஆண்டுகளாக வாடகை பெரிதாக ஏறவில்லை, ஒருவர் ஒரு வீட்டிற்கு மேல் வாங்கும்போது, மற்றொன்றை வாடகைக்குத்தான் விடவேண்டும். பணம் நிறைய உள்ளவர்கள் இடங்களாக வாங்கிக் குவிக்கிறார்கள், பணம் கம்மியாக உள்ளவர்கள் அந்த வீட்டில் வாடகைக்கு இருக்கிறார்கள்.

பெரிய முட்டாள் கருத்தியல் (Greater Fool Theory) ரொம்பவும் பிரபலமான ஒன்று. ஒருவர் ஒரு பொருளை வாங்கும்போது, அதை விற்பவர் இது மேலும் மேலும் அதிக விலை போகும் என்று சொல்லி விற்கிறார்கள், வாங்குபவர்களும் அதை நம்பி, நாம் விற்கும்போதும் ஒருவர் இதே மாதிரி அதிக விலை கொடுத்து நம்மிடத்தில் வாங்குவார்கள் என்று ஒரு நம்பிக்கை. இதற்கு நாம், நம்மை விட பெரிய முட்டாளை கண்டுபிடிக்க வேண்டும். அவ்வாறு கண்டு பிடிக்காவிட்டால் அதன் விலை குறைய ஆரம்பித்துவிடும். எந்த ஒரு பொருளை எடுத்துக்கொண்டாலும் அதற்கு ஒரு விலை மற்றும் வேல்யு என இரண்டு மதிப்புகள் உண்டு. வேல்யு, நிரந்தரமான ஒன்று, ஆனால் விலை ஒருவர் விரும்பினால் எவ்வளவு கொடுத்தும் வாங்குவதற்கு தயாராக இருப்பார். இன்று சில பேர் அந்த இடம் இவ்வளவு, இந்த இடம் இவ்வளவு உயர்ந்துவிட்டது என்று மற்றவர் சொல்வதை கேட்டு நாம் அதற்கு எந்த விலையும் கொடுக்க தயாராகி கொண்டிருக்கிறோம். ஆனால் அதனுடைய வேல்யு என்பது உதாரணமாக வாடகை என எடுத்துக்கொண்டால் அந்த அளவுக்கு அது உயரவில்லை.

ஒரு கூடைக்குள் அனைத்து முட்டைகளையும் போட வேண்டாம் என்று சொல்வார்கள். இன்று ஒரு வீடு அல்லது இரண்டு வீடு வைத்துள்ளவர்களுடைய பெரும்பாலான முதலீடு ஒரே இடத்தில் தான் உள்ளது. இது பெரும் தவறு. நாம் வேண்டும்போது ஒரு பகுதியை விற்க முடியாது.

​இன்னுமொரு மிகப்பெரிய சவாலான விஷயம் என்னவென்றால் நாம் வாங்குவது எந்த இடத்தில் என்பதும் முக்கியம். உதாரணமாக ஒரு அப்பார்ட்மெண்டின் விலை Rs 5000/Sq. ft என எடுத்துக்கொண்டால், அதில் பெரும்பாலோர் வங்கி கடன் மூலம்தான் வாங்குவார்கள், சிலர் மொத்த பணத்தையும் கொடுத்து வாங்கும்போது, அவர்களுக்கு 4500க்கு அல்லது 4000க்கு கூட கிடைக்கும். இன்று நிறைய பில்டர்ஸ் பணம் திரட்டுவதற்கு (Venture Capitalist) சில மூன்றாம் மனிதர்களின் உதவியை நாட வேண்டி உள்ளது, அவர்கள் அந்த ப்ராஜெக்டில் 100 கோடி வரை பணத்தை முதலீடு செய்வார்கள், அதே அபார்ட்மெண்ட் அவர்களுக்கு சதுர அடி ரூ. 3000 வரை விற்கப்படுகிறது.

நாம் அடிக்கடி கேள்விப்படும் ஒரு விஷயம், நாம் வாங்கும் காய்கறிகள் விவசாயி விற்பதை விட 2 முதல் 4 மடங்கு வரை உயர்த்தப்பட்டு நம் கைக்கு வருகிறது. அதேபோல உண்மையான விலையான 3000 ரூபாய், தகுந்த முதலீடு கிடைக்காததால் அது 5000 வரை உயர்த்தப்படுகிறது, நாம் வாங்குவது உடனே இரண்டு மடங்கு ஆகவேண்டும் என நினைக்கிறோம், உண்மையில் அது 3 மடங்கிற்கும் மேல் (3000 த்தில் இருந்து 10,0000). ஆனால் அதன்மூலம் ஒருவர் பயன்பெறக்கூடிய வாடகை, ஆங்கிலத்தில் (Return On Investment, ROI) என சொல்வார்கள், நாம் முதலீட்டிருக்கு எவ்வளவு வட்டி கிடைக்கிறது என்பதே.

ஒரு பொருளின் உண்மையான விலை அதை விற்கும்போதுதான் தெரியும். அதற்கு முன்பு நாம் லாபத்தில் இருந்தாலும், நஷ்டத்தில் இருந்தாலும் அதற்கு ஆங்கிலத்தில் (Notional Value) என்று சொல்வார்கள். இங்கு நிறைய பேருக்கு நான் வாங்கிய வீடு 5 மடங்கு ஆகிவிட்டது அல்லது 10 மடங்கு ஆகிவிட்டது என்பதில் ஒரு சந்தோஷம். உதாரணமாக நாம் 5 வருடம் முன்பு 10,000 வாடகைக்கு இருந்த வீடு இப்போது 20 ஆயிரம் என்றால் நாம் உடனே வேறு கம்மியான இடத்திற்கு போவதற்கு தான் விரும்புகிறோம்.

அதே மாதிரி நம்முடைய வீடு, வாங்கிய விலையை விட பல மடங்கு உயர்ந்துவிட்டால் நாமும் அதை விற்று விட்டு கம்மியான விலையில் வாங்கி இந்த பணத்தை வேறு விதத்தில் உபயோகப்படுத்தவேண்டும். மாறாக நாம் வாங்கிய ஒரு வீட்டின் விலை உயர்ந்து விட்டால், நாம் என்ன செய்கிறோம் என்றால் மீண்டும், மீண்டும் அதில் முதலீடு மேற்கொள்கிறோம். இறுதியில் எந்த ஒன்றையும் விற்பது கிடையாது அதற்கு EMI கட்டி நம் காலத்தை ஓட்டி விடுகிறோம். அதனால் எப்போதும் டென்ஷன் தான் மிச்சம்.

மேலும் நம்முடைய வீட்டிற்கு கைடுலைன் வேல்யு மற்றும் மார்க்கெட் வேல்யு என்று இரண்டு விலை இருக்கிறது. உதாரணமாக நாம் சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வாங்கிய வீடு 30 லட்சம், தற்போது மார்க்கெட் விலை 1 கோடி, ஆனால் கைடுலைன் வேல்யு 50 லட்சம். நம்முடைய 20 லட்சம் லாபத்திற்கு எந்த வரியும் கட்ட தேவை இல்லை. ஆனால் நாம் விற்ற கூடுதல் விலையான மார்க்கெட் வேல்யுவிற்கு நாம் 30% வரை வரி கட்டவேண்டும். எனவே நாம் எண்ணுவதுபோல எல்லா பணத்தையும் நாம் எடுத்துக்கொண்டு போக முடியாது.

ஒரு இடத்தின் உண்மையான விலை அதை வாங்கும்போதோ அல்லது விற்கும்போதோதான், இடைப்பட்ட காலத்தில் மற்றவர்கள் சொல்வதெல்லாம் சரியான விலையாக இருக்கமுடியாது. சாராம்சம்: ஒவ்வொருவருக்கும் ஒரு வீடு என்பது ஒரு எமோஷனல் வேல்யு. அது ஒத்துக்கொள்ளக்கூடிய விஷயம். ஆனால் மீண்டும் மீண்டும் அதில் முதலீடு செய்து நம்முடைய தற்போதய வாழ்க்கையை தொலைப்பதில் அர்த்தமில்லை.

இது பணத்தை முடக்குவது, இதனால் ஒரு நாடு முன்னேறாது. அமெரிக்கா போன்ற முன்னேறிய நாடுகளில் இந்த அளவிற்கு விலை அதிகம் இல்லை. நம் முன்னோர்கள் இதன் பின்னால் அலையவில்லை. கடந்து போன நம்முடைய காலங்களும், நிதர்சனமான முன்னேறிய நாடுகளிலும் இந்த முதலீட்டில் விருப்பமில்லை. இதெல்லாம் நமக்கு கிடைத்துள்ள தகவல்கள், இதை புரிந்து கொண்டு வாழ்ந்தால், தரமான, நிம்மதியான வாழ்க்கை வாழமுடியும் என்பதில் எந்த ஒரு மாற்று கருத்தும் இல்லை.