RISK, Are we really Understood what it is?

Here, I would like to say few RISKs about investments, hope this help us to understand about RISK much better than before.

In general, all the investors have the mindset that fixed return instruments are safe and RISK Free! 

To me RISK is not directly associated with the characteristics of the instruments and more associated with the tenure in which one investor is holding the instruments. In short, safe investment will be risky if it held long and risky investments will be safe if it is held long!!!

Some the fixed instruments are

1.     Fixed Deposit
2.     Insurance
3.     Public Provident Fund
4.     Pension Plans or Annuity Plans
5.     Gold

Risky Investments are
1.     Stocks
2.     Mutual Funds
3.     Real Estate
At the outset, whatever categorized seems to me okay, but if you dig little deeper then it will be totally reverse!

Let us see one by one

1. Fixed Deposit: Fixed Deposit is safe, if investor objective is one or 2 years, if it is more than 3 years, the instrument may be safe, but inflation is much bigger than the interest one earned post tax return. If somebody, putting 5 years in FD will be disaster. So FD will be highly risky, if it is held for 5 years plus.

2. Insurance: Generally, investor looks at this as a tax saving instrument along with that safe investment. It is generally long term product and in endowment policy, all the investments are in debt fund only, so it will not beat the inflation and also so many hidden charges. In case of ULIP, investor will never have the intention to stay long; even though it will surely beat the inflation, still investor will not stay back. Insurance investments are highly risky in terms of less liquidity, great loss when you surrender and if you keep it, till the maturity it will not beat inflation. It is also high risk investment which everyone tends to overlook!

3. Public Provident Fund, most of the investor will save up to 1 lakh and believe that it is a great investment because the maturity amounts are tax free. Any recurring investments for fixed return in a long term will never be a good option. Moreover, the rates are not fixed and it is market linked (nobody see this is a risk). If you look at the PPF return 10 years before it will be 12% and in the next 10 years the chance of coming down to 6% is very much possible. If you want to take money, then one needs to satisfy all the condition, and it is a 15 years product. At the outset, it seems to be good product, yet this might also fail to beat inflation or just beat inflation. But, the purpose is creating long term wealth, not to beat inflation for long term!!!

4. Pension Plans or Annuity Plans: Since, all the pension plans invest in debt instruments the returns will not be more than 6%. On top of it, if the individual requires a lump sum or 60% of their pension investment, in case of life threatening disease, the money will not be given. Just because there is no pension available from their employer it is highly dangerous to subscribe for pension plans. The returns are far inferior to inflation. Normal investment product will suit pension plans.

5. GOLD is generally considered as Hedge against inflation and it has given more than 15% return in the last 7 years. Main reason for the gold Bull Run is due to worldwide recession for the past 5 years and rupee is depreciated during that time period considerably. Going forward GOLD may match inflation return or it may not beat the inflation also in the future. May be 10% allocation is desirable.

Risky Investments

1. Investing in Stocks considered being very risky investments, if we trade on a day to day basis. If we buy stocks based on their business and leadership qualities and in a long run we can create huge wealth. Stocks are risky in a year or two, but,  3 years and above, it will be very good and very lucrative also.

2. Mutual Funds are less risky than stocks because it is managed by professionals. The returns are slightly lesser than the stocks, and it is also riskier when it is short term in nature and 5 plus years, it is always rewarded to their unit holders.

3. Real Estate is much riskier than any other investments and it is highly illiquid and one can't liquidate as and when it requires. Moreover, you can't sell partially, and it is location specific and capital gain taxes are applicable. Currently, there is big gap between the property price and rental yield and it is already over heated and moved many times in the past 10 years. Still, the investor believe that it is possible in the future also, which is the biggest risk they tend to ignore.

Hope the above points help you to understand what RISK is and not perceived RISK!

Knowing Is One Thing, Doing Is Different Thing!

Knowing is ONE THING, Doing is DIFFERENT THING!

23/02/2013 by Padmanaban Balasubramanian

 

In life, we tend to know many things and we often claim that we know everything, but if we know everything then our quality of life will be much better than what we are living today. So, even though we know everything, we are not doing or implementing whatever we know, that is where the big disconnect comes!

When I meet 100 out of 98 people, everybody is telling that they have the shortage of money. I was wondering, how come the individual earning so much of money, still they left with shortage of money. I keep exploring this and talked to many individuals, and I found the following, hope it will be applicable to one and all…

1. If somebody feel something is shortage and if it is adequately supplied then the shortage will narrow down. Here, the person who earned Rs. 5000, 15 years before is earning not less than 1 lakh today, and 15 years before also the person felt that shortage of money and today also the same. Assume the person gets 10 lakhs in few years will also feel the same.

2. So the problem is not with the money and how one handles the money, due to peer pressure and life style spending demands, individual keep increasing their WANTS bar and there is no end to it, is the main reason.

3. In other words, most of us carry a leakage bucket and if someone is asked about this, then their standard reply would be, I am earning so much, but could not save anything and in fact, I have not spend anything unnecessarily. So obviously, the person overlooks something here.

4. If someone feels that in spite of all his earnings, they could not save and they are serious about this problem they should seek professional help.

5. Professionals will take unbiased look about their individual spending pattern, and will pluck the holes, so that everything is in order, which paves the way for creating investment surplus which was not found for ages!

6. I believe, irrespective of individuals position and earning capacity, one is creating 50% resources and the remaining 50% can be, how one deploys his resources (Money). Unfortunately, 95% of the individuals miserably failed in using the resources which they earned very hard.

7. When the individual is putting 100% of their effort to make 50% of the resources, why don't they hire a professional to manage their resources with 1% (FEE to the Professionals) of their resource to manage 100%.

8. Since, they are not willing to invest 1% and end up losing 50%, is the big reason for leakage of buckets.

9. Self-medication will never help, and in the process individual do not understand what is investment and what for they are investing, and they always look at the absolute value and never understand what the purchasing power is!

For example, most of the individual is happy if they get back their principle after 5 years also. Because, he got the exact money back, but in the last 5 years the purchasing power comes down to 50%, so in reality he lost 50%, which very few understands.

10. If you look at the past, the individual will not take a call just like that when it comes to spending; they always consult with their parents and do it and most of the times they handed over their salary to their parents. In those days, people spend within their limits, today we are living in a nuclear family and we spend left right and center impulsively is the root cause for all the financial problems. No Control!!!

To conclude that Knowing is one thing and DOING is totally a Different think altogether!!!

Success Formula For Youngsters appeard in Naanayam Vikatan on 10th Februay 2013

சம்பாதிக்கும் இளைஞர்களுக்கு சக்சஸ் ஃபார்முலா!

தொகுப்பு: செ.கார்த்திகேயன்,படங்கள்: ரா.நரேந்திரன்.

 

''என்னப்பா கோபால், நீ ஐம்பது வயசுலயே ரிட்டையர்டு ஆயிட்டேன்னு கேள்விப்பட்டேன். அதுக்குள்ள உன் பொண்ணு கல்யாணத்தையும் தடபுடலா பண்ணி முடிச்சுட்ட; உன் பையனும் நல்லா படிச்சு வேலைக்குப் போக ஆரம்பிச்சுட்டான். ஆனா, எனக்கும் உன் வயசுதான். என் பேருதான் ராஜா; ஆனா, மாடு மாதிரி ஓயாம உழைச்சுகிட்டேதான் இருக்கேன். இன்னும் பத்து வருஷம் உருப்படியா வேலைக்குப் போனாதான் என் புள்ளைங்களுக்குன்னு ஏதாவது சேர்த்து வைக்க முடியும்'' என்று புலம்பிய ராஜா, ''எப்படிப்பா இவ்ளோ சீக்கிரமா கரெக்ட்டா பிளான் பண்ணி கச்சிதமாக் காரியத்த முடிச்சுட்ட'' என்று கோபாலிடம் கேட்க, அவருக்குப் பெருமை தாங்கவில்லை.

''எதுலயும் நிதானமா யோசிச்சு முடிவெடுக்கிறவன் நான்.  என் வாழ்க்கையில மட்டும் பிளான் பண்ணாம இருப்பேனா? நான் சம்பாதிக்க ஆரம்பிச்சதும் எதிர்கால வாழ்க்கைக் காகத் திட்டமிட்டு முதலீடு செய்ய ஆரம்பிச்சேன். அந்த முதலீட்டி லிருந்து கிடைச்ச வருமானத்தை வச்சுதான் பொண்ணோட கல்யாணம், பையனோட படிப்புன்னு பிரச்னையே இல்லாம முடிச்சேன். இனிமே பேரக் குழந்தைங்ககூட நிம்மதியா வாழ்க்கையை ஓட்ட வேண்டியதுதான்!'' என்று பெருமிதமாகச் சொன்னார் கோபால்.

இளமையிலிருந்தே சேமிக்கத் தொடங்கினால் எதிர்காலத்தில் எந்தக் கவலையும் இல்லாமல் இருக்கலாம் என்பதே கோபாலின் வாழ்க்கை உணர்த்தும் பாடம். ஆனால், இன்றைய இளைய தலைமுறையினர் பலர் இந்த ராஜாவைப் போல எதிர்காலத்தில் ஆகிவிடுவார்களோ என்றுதான் கவலையாக இருக்கிறது. முதல்முறையாக வேலைக்குச் செல்லும் இன்றைய இளைஞர்கள், சம்பாதிக்கின்ற பணத்தில் பெரும்பகுதியைச் செலவழிப்பதைப் பார்த்தால் பயமாகவே இருக்கிறது. அவர்கள் எப்படி செலவு செய்யவேண்டும்? பிற்காலத்தில் மகிழ்ச்சியாக  வாழ பின்பற்றவேண்டிய சக்சஸ் ஃபார்முலா என்ன என்பது குறித்து சொல்கிறார் ஃபார்ச்சூன் பிளானர் நிறுவனத்தின் தலைவரும், நிதி ஆலோசகருமான பா.பத்மநாபன்.    

''இன்றைய இளைஞர்களில் பெரும்பாலானவர் கள் சம்பாதிப்பதைச் செலவழிக்கும் நோக்கத்திலேயே  இருக்கிறார்கள். இவர்களது இந்த மனநிலைக்கு முக்கிய காரணம், அவர்களுடைய பெற்றோர்களே. இன்றைய தலைமுறையினரின் வீடுகள் அதிகபட்சம் ஒன்றிரண்டு பிள்ளைகள் கொண்டவை களாகவே இருக்கின்றன. இந்தக் குடும்பங்களில் வளரும் பிள்ளைகளுக்கு சிறுவயது முதலே கேட்டதெல்லாம் கிடைக்கும் பழக்கம் இருக்க, வேலைக்குப் போனபிறகும் அந்தப் பழக்கம் தொடரவே செய்கிறது.

மேலும், வேலைவாய்ப்பு என்பது 'மெட்ரோ’ என்றழைக்கப்படும் பெரிய ஊர்களில் (நகரங்கள்) அதிகமாக இருப்பதால், அனைவரும் தங்களுடைய சொந்த ஊரைவிட்டு குடிபெயர்கிறார்கள். இதனால் எவ்வளவுதான் சம்பாதித்தாலும் பெரிதாக எதுவும் சேமிக்க முடிவதில்லை.

குழந்தைகள் டீன் ஏஜ் பருவத்தில் அலைபாயும் மனம் கொண்டவர் களாகவே இருப்பார்கள். ஆனால், அந்த வயதில்தான் அவர்களுக்குப் பணம் சார்ந்த சேமிப்பு வழிமுறைகளை பெற்றோர்கள் சொல்லித் தரவேண்டும்.  பெற்றவர்கள் சொல்லித் தரும் சேமிப்பு வழிமுறைகள் குழந்தைகள் மனதில் ஆழமாகப் பதியும்போதுதான் அந்தக் குழந்தையின் எதிர்காலம் நலமுடன் இருக்கும்.

ஆறு தவறுகள்!

1. இன்றைக்குப் பெரும்பாலான இளைஞர்கள் தங்களுடைய நண்பர்களைப் பார்த்தே செலவு செய்கிறார்கள். ஒவ்வொருவருடைய குடும்பச் சூழ்நிலையும் பொருளாதார நிலைமையும் வெவ்வேறானவை. பணம் அதிகம் இருப்பவர்கள், நிறைய செலவு செய்யலாம். அதற்காக நாமும் அதேமாதிரி செய்யவேண்டும் என்று நினைக்கக்கூடாது.  

2. இன்று 'ஜிக்ஷீமீணீt’ என்ற கலாச்சாரம் எல்லோரிடமும் பரவிக் கிடக்கிறது.  உப்புச்சப்பில்லாத விஷயங்களுக்கெல்லாம் ட்ரீட் தரும் பழக்கத்தை அலுவலகத்தில் வேலை பார்க்கும் அனைவரும் வளர்த்து வருகின்றனர். இதனால் ஆயிரக்கணக்கில் பணம் செலவாகிறது.  

3. மொபைல் கலாச்சாரம் இன்றைய இளைஞர்களை பேய் போல பிடித்து ஆட்டி வருகிறது. போன் என்பது அவசரத்துக்குப் பேச, சிறுசிறு செய்திகளை பரிமாறிக்கொள்ளத்தான். இதற்கு  ஓரளவுக்கு லேட்டஸ்ட் மாடல் போன் வைத்திருந்தால் போதும். ஆனால், இன்றைய தலைமுறையினரோ நேற்று வந்த போனை இன்றே வாங்கத் துடிக்கிறார்கள்.  ஸ்மார்ட் போன் என்பது ஒருவருடைய தேவைகள் மற்றும் அவர்களுடைய செல்வாக்கைப் பொருத்தே இருக்கவேண்டும்.

4. எலெக்ட்ரானிக் கேட்ஜெட்களான ஐபேட், லேப்டாப் போன்ற வற்றை ஒரு பந்தாவுக்கு வாங்கும் பழக்கம் இன்றைய இளைஞர்களிடம் நிறையவே இருக்கிறது. இந்த கேட்ஜெட் களின் வாழ்க்கை அதிகபட்சம் ஆறு மாதம்தான். இதற்காக நிறைய செலவு செய்வது வீண்தான்.

5. விதவிதமான பைக்குகளை வாங்க வேண்டும் என்பதிலும் இன்றைய இளைஞர்கள் குறியாக இருக்கிறார்கள்.  அலுவலகத்துக்கும் பல்வேறு இடங்களுக்கும் சென்றுவர ஒரு பைக் இருந்தால் போதுமே ஒழிய, ஊர் கவுரவத்துக்காக (முக்கியமாக, இளம் பெண்களை இம்ப்ரஸ் பண்ணவேண்டும் என்பதற்காக!) பைக்குகளை அடிக்கடி மாற்றுவது கூடாது.    

6. பெண்கள், நகைகள் மற்றும் உடைகளுக்காக அதிகம் செலவழிக்கிறார்கள். நகைகளில் செலவு செய்தால் எதிர்கால தேவை என்ற விதத்தில் நன்மையாக இருந்தாலும், ஆடம்பரத்திற்காக என்கிறபோது ஆபத்தாகவும் முடியலாம். மேலும், தங்களை அழகுப்படுத்திக்கொள்ளவும் நிறைய செலவு செய்கிறார்கள். இயற்கையான அழகுதான் நிரந்தரம் என்பதை புரிந்து கொண்டால், எக்ஸ்ட்ரா மேக்கப்களில் இருக்கும் மோகம் கலைந்துவிடும்.  

எவ்வளவு செலவு செய்யலாம்?

தவறுகளை இனம் கண்டுவிட்டோம். இனி எதிர்காலத்தில் எந்தப் பிரச்னையும் இல்லாமல் நிம்மதியாக வாழ இன்றைக்கே என்னென்ன விஷயங்களைச் செய்யவேண்டும் என்பதைச் சொல்கிறேன். இதற்கு இன்றைய இளைஞர்களை இரண்டுவிதமாகப் பிரித்துக்கொள்ளலாம்.  ஒருவர், மகேஷ்; இன்னொருவர் கணேஷ். மகேஷ் பிறந்தது முதல் பெற்றோர்களின் பராமரிப்பில் வாழ்பவர். வேலையும் அவருக்குச் சொந்த ஊரில்தான் என்பதால் மகேஷின் செலவு ஓரளவுக்கு கட்டுப்பாட்டிலேயே உள்ளது. இருவரது மாதச் சம்பளமும் 20,000 ரூபாய் என்று எடுத்துக்கொண்டால், அவர்களது மாதச் செலவு எப்படி இருக்கவேண்டும் என்பதற்கான அட்டவணை இதோ:

கணேஷ் வெளியூர்க்காரர். இதனால் வாடகை, ஓட்டல் சாப்பாடு என பலவகையிலும் செலவாகிறது. பெற்றோர்களின் நேரடிக் கண்காணிப்பு இல்லாததால் வார இறுதியில் பார்ட்டி, சினிமா வேறு. இவரது மாதச் செலவு எப்படி இருக்கவேண்டும் என்பதற்கான  அட்டவணை இனி:  

 சக்சஸ் ஃபார்முலா!

ஆக, அதிரடிச் செலவுகளைக் குறைத்து, சிக்கனமாக இருப்பதன் மூலம் எவ்வளவு பணம் மிச்சமாகும் என்பதைச் சொல்லிவிட்டேன். இனி இந்தப் பணத்தை எப்படி முதலீடு செய்யலாம் என்பதைச் சொல்கிறேன். முதலில் 7,000 ரூபாயை மிச்சப்படுத்துபவர்களுக்கான சக்சஸ் ஃபார்முலா:

7,000 மிச்சம் பிடிப்பவர்களுக்கு:

வருடாந்திர தேவைகளுக்காக வங்கி ஆர்.டி.யில் மாதம் 1,000 ரூபாய் சேமிக்கலாம். 3,000 ரூபாயை 15% வருமானம் எதிர்பார்க்கக்கூடிய ஈக்விட்டி டைவர்சிஃபைட் ஃபண்டில் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு முதலீடு செய்வதன் மூலம் ரூபாய் 2.7 லட்சம் கிடைக்கும். இதைத் திருமணச் செலவுக்காக வைத்துக்கொள்ளலாம். பெண்களாக இருந்தால் மேலே சொன்ன முதலீட்டுத் தொகை 3,000 ரூபாயில் 2,000 ரூபாயை எடுத்து மியூச்சுவல் ஃபண்டில் தனியாகவும், 1,000 ரூபாயை கோல்டு சேவிங் ஃபண்டில் தனியாகவும் முதலீடு செய்யலாம். பெண்கள் தங்களுக்காக தங்கம் வாங்க விரும்புவார்கள் என்பதற்காக தங்க முதலீட்டை சொல்கிறேனே ஒழிய, வரதட்சணை தரச் சொல்வதற்காக அல்ல.

25 வயதுள்ளவர்கள் அடுத்த 30 ஆண்டுகளுக்கு 30 லட்சம் கவரேஜ் கொண்ட டேர்ம் பாலிசி (முதலீட்டு நோக்கத்தில் உள்ள பாலிசிகளை தவிர்க்கவும்!) எடுத்துக்கொண்டால், மாத பிரீமியம் 500 ரூபாயைத் தாண்டாது. அதேபோல ஐந்து லட்சம் மெடிக்ளைம் பாலிசி எடுத்துக்கொண்டால் அதற்கும் மாத பிரீமியம் 500 ரூபாயாக இருக்கும்.  மீதமிருக்கும் 2,000 ரூபாயை வாகனக் கடன் எடுத்திருப்பவர்கள் அதற்காக பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம் அல்லது அந்தப் பணத்தையும் மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்து எதிர்காலத் தேவைகளுக்காகப் பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம். நீண்டகால தேவை என்பதால்தான் முதலீட்டிற்கு மியூச்சுவல் ஃபண்டை பரிந்துரைக்கிறேன்.

14,000 மிச்சம் பிடிப்பவர்களுக்கு...

வேலைக்குச் சேர்ந்தபிறகு தனது 22 வயதிலிருந்து மாதம் 10,000 ரூபாய் வீதம் 15% வருமானம் எதிர்பார்க்கக்கூடிய ஈக்விட்டி டைவர்சிஃபைட் ஃபண்டில் முதலீடு செய்யலாம். இந்த முதலீட்டை ஐந்து ஆண்டுகள் தொடர்ந்தால் 9 லட்சம் ரூபாய் கிடைக்கும். மீதி இருக்கும் 4,000 ரூபாயில் மேலே சொன்னபடி, டேர்ம் மற்றும் மெடிக்ளைம் பாலிசி பிரீமியத்திற்காக 1,000 ரூபாய், ஆர்.டி. சேமிப்பு 1,000 ரூபாய் மற்றும் 2,000 வாகனக் கடன் வைத்திருப்பவர்களுக்கான இ.எம்.ஐ. அல்லது மியூச்சுவல் ஃபண்ட் சேமிப்பு.

இந்த சக்சஸ் ஃபார்முலா எல்லோருக்கும் பொதுவானது என்றாலும், அவரவர்களின் தேவைகளை அறிந்து எந்தெந்த தேவைகளுக்கு எவ்வளவு சேமிக்கலாம் என்பதைத் திட்டமிட்டு முதலீடு செய்யலாம்.

பி.எஃப்.-ன் முக்கியத்துவம்! இன்றைய இளைய தலைமுறையினர் பி.எஃப். பணத்தை சரியாகப் புரிந்துகொள்வதில்லை. அந்தச் சேமிப்பு வீண் என்றே நினைக்கிறார்கள். ஆனால், நமக்கே தெரியாமல் நமது சம்பளத்தில் இருந்து நம் எதிர்காலத்துக்காகப் பணம் சேமிக்கப்பட்டுவருவதன் முக்கியத்துவம் நமக்கு இப்போது புரியாது; ஐம்பது வயதுக்குப் பிறகே தெரியும்.

இதற்கு ஒரு சின்ன உதாரணம் சொல்கிறேன்.  ஒருவருடைய சம்பளத்திலிருந்தும் ஒவ்வொரு மாதமும் குறைந்தபட்சம் 780 ரூபாய் பி.எஃப்.-ஆக பிடிக்கப்படுகிறது என்று வைத்துக்கொண்டால், அதே அளவு பணம் நிறுவனமும் நம் கணக்கில் போடும். இந்த இரண்டு தொகையும் சேர்ந்தால், ஓராண்டுக்கு 18,720 ரூபாய் கிடைக்கும். இதற்கு 8.6% கூட்டு வட்டி உண்டு. வருடத்திற்கு 8% சம்பள உயர்வு என எடுத்துக்கொண்டால், ஒருவரால் 30 ஆண்டுகளில் சுமார் 58 லட்சம் ரூபாய் சேமிக்க முடியும். இது மிகக் குறைந்த அளவே. எனவே, எக்காரணத்தைக்கொண்டும் அலுவலகம் விட்டு அலுவலகம் மாறும்போது பி.பி.எஃப். பணத்தை எடுத்து செலவு செய்யவேண்டாம். அலுவலகம் மாறும்போது பழைய பி.எஃப். கணக்கை புதிய நிறுவனத்துக்கு மாற்றிக்கொள்வதே  புத்திசாலித்தனமான முடிவாக இருக்கும்.

வேலைக்குச் சேர்ந்த முதல் மாதத்திலிருந்தே இப்படி திட்டமிட்டு பணத்தைச் சேமிக்க ஆரம்பித்தால், எதிர்காலத்தில் எந்தப் பிரச்னையும் இல்லாமல் ராஜா போல, இல்லை கோபால் போல இருக்கலாம்!

My Second Program In Sun News on 9th February 2013

https://www.dropbox.com/sh/9gi662kytnrkcy5/Y_zeUxKY9s

Buying 2nd House, is it really a good option, one need to look up!!!

India Income tax slabs 2012-2013 for General tax payers
Income tax slab (in Rs.)	Tax
0 to 2,00,000	No tax
2,00,001 to 5,00,000	10%
5,00,001 to 10,00,000	20%
Above 10,00,000	30%
India Income tax slabs 2012-2013 for Female tax payers
Income tax slab (in Rs.)	Tax
0 to 2,00,000	No tax
2,00,001 to 5,00,000	10%
5,00,001 to 10,00,000	20%
Above 10,00,000	30%

When we started our career, we all feel that we are earning LESS (and people who started their career 15 years before, took 2 to 3 years to come under income tax bracket and today most of us are in tax bracket straightaway).  

 

Now, the problem is we are earning pretty decent, yet always concerned that most of our salary goes to tax and always worried that can we do something about it.           

General advise most of them get is to go for one more housing loan and get the tax benefit out of your EMI, let’s see is it really a great idea or not?   

    

Scenario 1                 

Let us assume, we are planning to buy a 2^nd flat worth 40 lakhs, of which Rs. 10 Lakhs will be our down payment. So, we are going for a home loan of Rs. 30 lakhs. At the rate of 10.5% housing loan, the EMI will be coming around Rs. 29,951, which we needs to pay for the next 20 years’ time.    

          

Most of the 2^nd house buying thought will come to people who earn more than Rs. 10 Lakhs per annum, and those people are under 30% tax bracket.          

When you are planning to buy 40 lakhs worth of property of which you are going to pay 10 lakhs in advance and 30 lakhs over a period of 240 months at the rate of 30K per month.    

  

Let us understand better, when we apply numbers into it and see how it really works!     

 

1.    Monthly commitment will be Rs. 30,000 for the next 20 years, whereas the rental value of the house will yield only 12K. 

2.  Out of 30K EMI, 26K will go to interest, which you can get tax exemption and at the same time 12K rent you are going to get will add back to your salary. Net to net you will save Rs. 14K per month and in a year it will be 1.68 lakhs of tax. It is huge, right!!!       

3.  To save Rs. 1.68 lakhs per annum, you are investing Rs. 3.6 lakhs per annum, plus your initial down payment of Rs. 10 Lakhs.   

          

4.   By enrolling yourself for the 2nd loan and you end up saving Rs. 1.68 lakhs and in the next 20 years (assume everything constant) you will save Rs. 33.6 lakhs towards tax to the Government. It is lot of money to save!

5.  Probably the house you bought today at Rs. 40 Lakhs value, at the rate of 7% inflation it would be Rs. 1.55 Crore in 20 years’ time, subject to capital gain tax! 

                 

6.  In the next 20 years, eventually you build an asset worth Rs. 1.55 Crore which is decent is the outcome of the option of 2^nd loan.

7.  The condition applied here is you have to pay Rs. 10 lakhs down payment and Rs. 30K EMI for 20 Years.

8.   The assumptions you have to make here is your job will be secured for the next 20 years and paying 30K in addition to your first housing loan as well as EMI in terms of personal loan, car loan during the next 20 years should not create any stress on you!!!  

           

Scenario 2

In case, if you have not opted for 2nd housing loan, probably you live with little stress for sure.

When we are earning, we should be happy to pay tax to the Govt. to enjoy more the better standard of living, that is possible only through taxing the individuals (This can be debated, at least on paper it is true.)

Let us discuss about people who pay taxes will he make anything in the next 20 years…

                  

1.  Out of 30K set aside for EMI, and I will deduct 14K towards tax. So the individual is left with Rs. 16K per month for investment.

2.  16K Per month investment at the rate of 15% CAGR in a diversified equity mutual fund will fetch you Rs. 2.42 Crores. If you are lucky enough to get 18% CAGR, then you will get Rs. 3.74 Crore. Sensex the index has delivered close to 18%, lot of fund has given more than 20% CAGR, yet I take conservative 15% CAGR only.

3.  The initial down payment of Rs. 10 Lakhs invested as lump sum in the next 20 years at the rate of 15%, will be Rs. 1.63 Crore and at the rate of 18% CAGR it will be Rs. 2.73 Crore.

4. I will take a lower return, to manage your expectation it would be 2.42 + 1.63 = 4 Crores as against Rs. 1.55 Crore with applicable tax.

5.   Even if I remove tax also you will get double the return with no tension. Hope you understand.

                 

I am open to any discussion in this regard to understand my thought process better; I hope I have not overlooked anything here! If any, please bring to my notice we can discuss.             

  

My Personal View

1.     I never advocate any investment for the sake of savings, if we do savings and along with that if we get some tax benefit it will be good.

2.  Property price has gone up like anything and at any given point of time you will never go and stay in that property and investing only to get more value in future.

3.     As a planner, I will not advise anyone to go for a 2^nd house for the sake of tax benefit.      

4.     My view is without emotion and unbiased, and purely merit on the investment returns, and if you are emotional, then look at the price you end up paying for your emotional value!!!