My Article in the Hindu dated on 6th Jan 2014, My 15th Article "Is it Real Estate or Reel Estate"

ரியல் எஸ்டேட் அல்லது ரீல் எஸ்டேட்? -  பி. பத்மநாபன்

ரியல் எஸ்டேட் இதைப்பற்றி பேசாதவர்களைக் கடந்த பத்து வருடத்தில் விரல் விட்டு எண்ணி விடலாம். அந்த அளவுக்கு பிரபலம், மேலும் நம் கண் முன்பு விலை தாறுமாறாக ஏறி இருக்கிறது. மிகவும் உண்மை, ஆனால் இதே போன்று எப்போதும் ஏறிக்கொண்டே இருக்கும் என நினைத்து ஒருவருடைய சாம்பாத்தியத்தை முழுவதுமாக அதிலேயே போடுவது மிக மிக தவறு. மேலும் இது எந்த ஒரு ஒழுங்குமுறை கட்டுப்பாட்டு ஆணையத்தின் கீழும் இயங்கவில்லை. இதில் கருப்பு பணம் நிறைய புழங்குகிறது. என்ன நடக்கிறது என்று வெளியில் இருந்து புரிந்து கொள்வது மிகவும் கடினம்.

ரியல் எஸ்டேட்டை இரண்டாக பிரிக்கலாம். ஒன்று காலி மனை, மற்றொன்று அடுக்குமாடி கட்டடங்கள். ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை பிரதிநிதிகள் உதாரணமாக சொல்லக்கூடிய ஒரு விஷயம், நாம் புதிதாக நிலத்தை உருவாக்க முடியாது. அதனால் மண்ணில் பணத்தை போட்டால் நமக்கு எப்போதுமே லாபம்தான். ஒருவேளை அது உண்மை என எடுத்துக்கொண்டால், ஏன் எல்லோரும் ஒரே இடத்தில் வசிக்க விரும்புகிறார்கள்? இனிமேல் புதிதாக நிலம் உருவாக்க முடியாது, அதனால் நிலம் வாங்குவது நல்லது என்பது ஒரு வியாபார யுக்தி, அதில் உண்மை துளி அளவும் கிடையாது.

உதாரணமாக நாம் ரவி மற்றும் ராஜாவை எடுத்துகொள்வோம். இருவரும் IT துறையில் பணிபுரிகிறார்கள். ரவி ஒரு வீடு மட்டும் வாங்கி, அதற்குமேல் சம்பாதிப்பதை வெவ்வேறு இன்வெஸ்ட்மெண்டில் முதலீடு செய்கிறான். அதனால் அவனுக்கு EMI கவலை கிடையாது, ஆனால் ராஜாவோ தனக்கென்று ஒரு வீடு, தன்னுடைய குழந்தைகளுக்கு என்று ஒரு வீடு என மீண்டும் மீண்டும் அதில் முதலீடு செய்வதால் தினசரி டென்ஷன் தான். நாளை அவனுடைய குழந்தை இரண்டு இடத்தில் வசிக்க முடியாது, மேலும் அவர்களுடைய டேஸ்ட் வேறு, அதனால் நாம் வேர்வை சிந்தி உழைப்பது அவர்களுக்கு பெரிதாக உதவாது. ராஜா வீடு வாங்குவதற்கு சொல்லும் மற்றொரு காரணம், எனக்கு வருமானவரி விலக்கு கிடைக்கும், மேலும் பெரிய வீடு வேண்டும், தன் அப்பா கொடுத்த வீட்டை அப்படி மாற்றியமைத்தல் எளிதானது அல்ல. நம்முடைய குழந்தைகள் எவ்வாறு விரும்புவார்கள் என்று நமக்கு தெரியாது.

“தாயும் பிள்ளையும் ஆனாலும் வாயும் வயிறும் வேறுதான்” என்ற பழமொழிக்கு ஏற்ப நாம் முதலில் நமக்காக வாழ வேண்டும், நம்முடைய குழந்தையே ஆனாலும் நாம் கஷ்டப்பட்டு அவர்களுக்கு சொத்து சேர்ப்பது நல்ல விஷயம் கிடையாது. ஆனால் இன்றைய பெற்றோர்கள் தங்கள் வாழ்கையைத் தியாகம் செய்து தியாகி ஆகிக்கொண்டு வருகிறார்கள்.

உதாரணமாக 40 லட்சம் கொடுத்து வாங்கும் அபார்ட்மெண்டில் ஒருவருக்கு 10,000 ரூபாய்க்கு மேல் வாடகை கிடைப்பதில்லை. பெரும்பாலான இடங்களில் கடந்த 10 ஆண்டுகளாக வாடகை பெரிதாக ஏறவில்லை, ஒருவர் ஒரு வீட்டிற்கு மேல் வாங்கும்போது, மற்றொன்றை வாடகைக்குத்தான் விடவேண்டும். பணம் நிறைய உள்ளவர்கள் இடங்களாக வாங்கிக் குவிக்கிறார்கள், பணம் கம்மியாக உள்ளவர்கள் அந்த வீட்டில் வாடகைக்கு இருக்கிறார்கள்.

பெரிய முட்டாள் கருத்தியல் (Greater Fool Theory) ரொம்பவும் பிரபலமான ஒன்று. ஒருவர் ஒரு பொருளை வாங்கும்போது, அதை விற்பவர் இது மேலும் மேலும் அதிக விலை போகும் என்று சொல்லி விற்கிறார்கள், வாங்குபவர்களும் அதை நம்பி, நாம் விற்கும்போதும் ஒருவர் இதே மாதிரி அதிக விலை கொடுத்து நம்மிடத்தில் வாங்குவார்கள் என்று ஒரு நம்பிக்கை. இதற்கு நாம், நம்மை விட பெரிய முட்டாளை கண்டுபிடிக்க வேண்டும். அவ்வாறு கண்டு பிடிக்காவிட்டால் அதன் விலை குறைய ஆரம்பித்துவிடும். எந்த ஒரு பொருளை எடுத்துக்கொண்டாலும் அதற்கு ஒரு விலை மற்றும் வேல்யு என இரண்டு மதிப்புகள் உண்டு. வேல்யு, நிரந்தரமான ஒன்று, ஆனால் விலை ஒருவர் விரும்பினால் எவ்வளவு கொடுத்தும் வாங்குவதற்கு தயாராக இருப்பார். இன்று சில பேர் அந்த இடம் இவ்வளவு, இந்த இடம் இவ்வளவு உயர்ந்துவிட்டது என்று மற்றவர் சொல்வதை கேட்டு நாம் அதற்கு எந்த விலையும் கொடுக்க தயாராகி கொண்டிருக்கிறோம். ஆனால் அதனுடைய வேல்யு என்பது உதாரணமாக வாடகை என எடுத்துக்கொண்டால் அந்த அளவுக்கு அது உயரவில்லை.

ஒரு கூடைக்குள் அனைத்து முட்டைகளையும் போட வேண்டாம் என்று சொல்வார்கள். இன்று ஒரு வீடு அல்லது இரண்டு வீடு வைத்துள்ளவர்களுடைய பெரும்பாலான முதலீடு ஒரே இடத்தில் தான் உள்ளது. இது பெரும் தவறு. நாம் வேண்டும்போது ஒரு பகுதியை விற்க முடியாது.

​இன்னுமொரு மிகப்பெரிய சவாலான விஷயம் என்னவென்றால் நாம் வாங்குவது எந்த இடத்தில் என்பதும் முக்கியம். உதாரணமாக ஒரு அப்பார்ட்மெண்டின் விலை Rs 5000/Sq. ft என எடுத்துக்கொண்டால், அதில் பெரும்பாலோர் வங்கி கடன் மூலம்தான் வாங்குவார்கள், சிலர் மொத்த பணத்தையும் கொடுத்து வாங்கும்போது, அவர்களுக்கு 4500க்கு அல்லது 4000க்கு கூட கிடைக்கும். இன்று நிறைய பில்டர்ஸ் பணம் திரட்டுவதற்கு (Venture Capitalist) சில மூன்றாம் மனிதர்களின் உதவியை நாட வேண்டி உள்ளது, அவர்கள் அந்த ப்ராஜெக்டில் 100 கோடி வரை பணத்தை முதலீடு செய்வார்கள், அதே அபார்ட்மெண்ட் அவர்களுக்கு சதுர அடி ரூ. 3000 வரை விற்கப்படுகிறது.

நாம் அடிக்கடி கேள்விப்படும் ஒரு விஷயம், நாம் வாங்கும் காய்கறிகள் விவசாயி விற்பதை விட 2 முதல் 4 மடங்கு வரை உயர்த்தப்பட்டு நம் கைக்கு வருகிறது. அதேபோல உண்மையான விலையான 3000 ரூபாய், தகுந்த முதலீடு கிடைக்காததால் அது 5000 வரை உயர்த்தப்படுகிறது, நாம் வாங்குவது உடனே இரண்டு மடங்கு ஆகவேண்டும் என நினைக்கிறோம், உண்மையில் அது 3 மடங்கிற்கும் மேல் (3000 த்தில் இருந்து 10,0000). ஆனால் அதன்மூலம் ஒருவர் பயன்பெறக்கூடிய வாடகை, ஆங்கிலத்தில் (Return On Investment, ROI) என சொல்வார்கள், நாம் முதலீட்டிருக்கு எவ்வளவு வட்டி கிடைக்கிறது என்பதே.

ஒரு பொருளின் உண்மையான விலை அதை விற்கும்போதுதான் தெரியும். அதற்கு முன்பு நாம் லாபத்தில் இருந்தாலும், நஷ்டத்தில் இருந்தாலும் அதற்கு ஆங்கிலத்தில் (Notional Value) என்று சொல்வார்கள். இங்கு நிறைய பேருக்கு நான் வாங்கிய வீடு 5 மடங்கு ஆகிவிட்டது அல்லது 10 மடங்கு ஆகிவிட்டது என்பதில் ஒரு சந்தோஷம். உதாரணமாக நாம் 5 வருடம் முன்பு 10,000 வாடகைக்கு இருந்த வீடு இப்போது 20 ஆயிரம் என்றால் நாம் உடனே வேறு கம்மியான இடத்திற்கு போவதற்கு தான் விரும்புகிறோம்.

அதே மாதிரி நம்முடைய வீடு, வாங்கிய விலையை விட பல மடங்கு உயர்ந்துவிட்டால் நாமும் அதை விற்று விட்டு கம்மியான விலையில் வாங்கி இந்த பணத்தை வேறு விதத்தில் உபயோகப்படுத்தவேண்டும். மாறாக நாம் வாங்கிய ஒரு வீட்டின் விலை உயர்ந்து விட்டால், நாம் என்ன செய்கிறோம் என்றால் மீண்டும், மீண்டும் அதில் முதலீடு மேற்கொள்கிறோம். இறுதியில் எந்த ஒன்றையும் விற்பது கிடையாது அதற்கு EMI கட்டி நம் காலத்தை ஓட்டி விடுகிறோம். அதனால் எப்போதும் டென்ஷன் தான் மிச்சம்.

மேலும் நம்முடைய வீட்டிற்கு கைடுலைன் வேல்யு மற்றும் மார்க்கெட் வேல்யு என்று இரண்டு விலை இருக்கிறது. உதாரணமாக நாம் சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வாங்கிய வீடு 30 லட்சம், தற்போது மார்க்கெட் விலை 1 கோடி, ஆனால் கைடுலைன் வேல்யு 50 லட்சம். நம்முடைய 20 லட்சம் லாபத்திற்கு எந்த வரியும் கட்ட தேவை இல்லை. ஆனால் நாம் விற்ற கூடுதல் விலையான மார்க்கெட் வேல்யுவிற்கு நாம் 30% வரை வரி கட்டவேண்டும். எனவே நாம் எண்ணுவதுபோல எல்லா பணத்தையும் நாம் எடுத்துக்கொண்டு போக முடியாது.

ஒரு இடத்தின் உண்மையான விலை அதை வாங்கும்போதோ அல்லது விற்கும்போதோதான், இடைப்பட்ட காலத்தில் மற்றவர்கள் சொல்வதெல்லாம் சரியான விலையாக இருக்கமுடியாது. சாராம்சம்: ஒவ்வொருவருக்கும் ஒரு வீடு என்பது ஒரு எமோஷனல் வேல்யு. அது ஒத்துக்கொள்ளக்கூடிய விஷயம். ஆனால் மீண்டும் மீண்டும் அதில் முதலீடு செய்து நம்முடைய தற்போதய வாழ்க்கையை தொலைப்பதில் அர்த்தமில்லை.

இது பணத்தை முடக்குவது, இதனால் ஒரு நாடு முன்னேறாது. அமெரிக்கா போன்ற முன்னேறிய நாடுகளில் இந்த அளவிற்கு விலை அதிகம் இல்லை. நம் முன்னோர்கள் இதன் பின்னால் அலையவில்லை. கடந்து போன நம்முடைய காலங்களும், நிதர்சனமான முன்னேறிய நாடுகளிலும் இந்த முதலீட்டில் விருப்பமில்லை. இதெல்லாம் நமக்கு கிடைத்துள்ள தகவல்கள், இதை புரிந்து கொண்டு வாழ்ந்தால், தரமான, நிம்மதியான வாழ்க்கை வாழமுடியும் என்பதில் எந்த ஒரு மாற்று கருத்தும் இல்லை.