Buying 2nd House, is it really a good option, one need to look up!!!

India Income tax slabs 2012-2013 for General tax payers
Income tax slab (in Rs.)	Tax
0 to 2,00,000	No tax
2,00,001 to 5,00,000	10%
5,00,001 to 10,00,000	20%
Above 10,00,000	30%
India Income tax slabs 2012-2013 for Female tax payers
Income tax slab (in Rs.)	Tax
0 to 2,00,000	No tax
2,00,001 to 5,00,000	10%
5,00,001 to 10,00,000	20%
Above 10,00,000	30%

When we started our career, we all feel that we are earning LESS (and people who started their career 15 years before, took 2 to 3 years to come under income tax bracket and today most of us are in tax bracket straightaway).  

 

Now, the problem is we are earning pretty decent, yet always concerned that most of our salary goes to tax and always worried that can we do something about it.           

General advise most of them get is to go for one more housing loan and get the tax benefit out of your EMI, let’s see is it really a great idea or not?   

    

Scenario 1                 

Let us assume, we are planning to buy a 2^nd flat worth 40 lakhs, of which Rs. 10 Lakhs will be our down payment. So, we are going for a home loan of Rs. 30 lakhs. At the rate of 10.5% housing loan, the EMI will be coming around Rs. 29,951, which we needs to pay for the next 20 years’ time.    

          

Most of the 2^nd house buying thought will come to people who earn more than Rs. 10 Lakhs per annum, and those people are under 30% tax bracket.          

When you are planning to buy 40 lakhs worth of property of which you are going to pay 10 lakhs in advance and 30 lakhs over a period of 240 months at the rate of 30K per month.    

  

Let us understand better, when we apply numbers into it and see how it really works!     

 

1.    Monthly commitment will be Rs. 30,000 for the next 20 years, whereas the rental value of the house will yield only 12K. 

2.  Out of 30K EMI, 26K will go to interest, which you can get tax exemption and at the same time 12K rent you are going to get will add back to your salary. Net to net you will save Rs. 14K per month and in a year it will be 1.68 lakhs of tax. It is huge, right!!!       

3.  To save Rs. 1.68 lakhs per annum, you are investing Rs. 3.6 lakhs per annum, plus your initial down payment of Rs. 10 Lakhs.   

          

4.   By enrolling yourself for the 2nd loan and you end up saving Rs. 1.68 lakhs and in the next 20 years (assume everything constant) you will save Rs. 33.6 lakhs towards tax to the Government. It is lot of money to save!

5.  Probably the house you bought today at Rs. 40 Lakhs value, at the rate of 7% inflation it would be Rs. 1.55 Crore in 20 years’ time, subject to capital gain tax! 

                 

6.  In the next 20 years, eventually you build an asset worth Rs. 1.55 Crore which is decent is the outcome of the option of 2^nd loan.

7.  The condition applied here is you have to pay Rs. 10 lakhs down payment and Rs. 30K EMI for 20 Years.

8.   The assumptions you have to make here is your job will be secured for the next 20 years and paying 30K in addition to your first housing loan as well as EMI in terms of personal loan, car loan during the next 20 years should not create any stress on you!!!  

           

Scenario 2

In case, if you have not opted for 2nd housing loan, probably you live with little stress for sure.

When we are earning, we should be happy to pay tax to the Govt. to enjoy more the better standard of living, that is possible only through taxing the individuals (This can be debated, at least on paper it is true.)

Let us discuss about people who pay taxes will he make anything in the next 20 years…

                  

1.  Out of 30K set aside for EMI, and I will deduct 14K towards tax. So the individual is left with Rs. 16K per month for investment.

2.  16K Per month investment at the rate of 15% CAGR in a diversified equity mutual fund will fetch you Rs. 2.42 Crores. If you are lucky enough to get 18% CAGR, then you will get Rs. 3.74 Crore. Sensex the index has delivered close to 18%, lot of fund has given more than 20% CAGR, yet I take conservative 15% CAGR only.

3.  The initial down payment of Rs. 10 Lakhs invested as lump sum in the next 20 years at the rate of 15%, will be Rs. 1.63 Crore and at the rate of 18% CAGR it will be Rs. 2.73 Crore.

4. I will take a lower return, to manage your expectation it would be 2.42 + 1.63 = 4 Crores as against Rs. 1.55 Crore with applicable tax.

5.   Even if I remove tax also you will get double the return with no tension. Hope you understand.

                 

I am open to any discussion in this regard to understand my thought process better; I hope I have not overlooked anything here! If any, please bring to my notice we can discuss.             

  

My Personal View

1.     I never advocate any investment for the sake of savings, if we do savings and along with that if we get some tax benefit it will be good.

2.  Property price has gone up like anything and at any given point of time you will never go and stay in that property and investing only to get more value in future.

3.     As a planner, I will not advise anyone to go for a 2^nd house for the sake of tax benefit.      

4.     My view is without emotion and unbiased, and purely merit on the investment returns, and if you are emotional, then look at the price you end up paying for your emotional value!!! 

Pareto's Principle - The 80-20 Rule - Vital Few and Trivial Many

Pareto's Principle - The 80-20 Rule - Vital Few and Trivial Many

29/01/2013 by Padmanaban Balasubramanian

 

This principle holds good for everywhere. 80% of the populations are working for 20% of the people, and 20% rich are holding 80% of the globalwealth. This Pareto's Principle perfectly fits our day to day life also, which many of us have not thought about this before.

Assume, the individual is earning 50K per month and he spends 80% which is 40K towards all the expenses and he hardly saves 20% of the money which is 10K per month. Let's take the individual, goes to job at the age of 21 onward and got married around 25. If he plans, to retire at the age of 55, which means he is going to work for the next 30 years. For every increase of salary, there is a proportionate of increase in spending or more. For calculation purpose we will assume salary and savings are constant for the next 30 years.

The amount one will earn in the next 30 years will be 1.8 Crore (50,000*12*30) of which 1.44 Crore will be spent to maintain the same standard of living. The savings part is 36 Lakhs only.

After 55 (most of us are working for private, we are not entitled for any retirement benefits), either there will be no income or lesser income. Whereas the 20% of 50K which is 10K per month in a period of 30 years at the rate of 15% CAGR will fetch you 7 Crores, in case of 12% CAGR it will fetch Rs. 3.52 Crore, which they will not even earn during their tenure of 30 years. Look at the power of compounding to double the returns, and it requires only 3% more not 24% CAGR. SENSEX has given 17% since inception, and the entire top rated funds has given more than 20% CAGR yet, I always tell that you will get 15% CAGR in the long term to manage your expectation.

Where the problem lie here is, most of not even saving 10% regularly, in the above example if they save 10% then still they can generate 3.5 Crore at the rate of 15% CAGR, and the same money what they have earned during the tenure of 30 years at the rate of 12% CAGR.

This helps to understand where we stand and how to change our spending habits to create something for our rainy days.

Creating wealth is a child's play and it requires only one thing which is called discipline.

When you need something first you have to give, unfortunately people will not invest anything but expect returns.

I remember this saying "Everybody wants to go to HEAVEN, but nobody wants to DIE".

Power of Equity Mutual Fund Returns Will be Realized in Long Term only, say 10 plus years!!!

One Lakh rupees invested in HDFC Equity Fund on 25th April 2001, in a dividend reinvestment option and the first dividend declared was Rs. 11,194.03 on 16th March 2002 and the fund was switched to Growth mode on 1st April 2002. By the time Rs. 1 lakh has grown to Rs. 1,26,574 almost 27% in one year time. (See the PDF attached, for better understanding).

This particular statement was generated on 10th October 2012 and that day prevailing NAV was 276.832 and value reads Rs. 15,51,124.85.

As on Friday (18/01/2013) HDFC Equity Growth NAV is 303.213. If you multiply this NAV to the existing units of 5603.127, you will get Rs. 16,98,940.94 (Sixteen Lakhs ninety eight thousand and nine forty rupees and ninety four paisa only).

This fund has generated 27.26 CAGR for the past 141 months.

The SENSEX was closed on 3600 on 25th April 2001, even though this fund was not benchmark with SENSEX, most of the investor will know only Sensex value and they always quote I invested when SENSEX was at this level and now it is more than that level so I want to redeem.

In other words Sensex value 3600 (24/01/2001) grows to 20040 level (18/01/2013) on Friday which means it has grown 5.56 times (CAGR 15.73) as against the fund grows from 1 lakh to 17 Lakhs (approx.) which is 17 times (CAGR 27.26)!

My Observation based on the above Investment as follows...

1. All along I was showing only the fund returns, not the investor returns because investor hardly stays in equity market to enjoy the fruit.

2. This is one of my client (recently acquired) portfolio and still it is active and I have changed the client name to my name and all the sensitive data’s are changed to avoid any compliance issue. People have more conviction when they actually saw the statement of account that is the reason I have attached the same.

3. This is not the only fund generated such a huge returns, nearly dozen funds has given the same return or more return than this. But, I have statement for this fund only.

4. The beauty of the investment is no need to pay any tax and the investor can enjoy all the money, which reminds me the sayings patience pays...

5. This is the not the mail to promote this fund or this kind of return one can expect in the near future also, and being a financial planner my duty is to explain how powerful diversified equity funds are when you have invested long, especially for our long term goals like children education, marriage and retirement etc.

6. Don't always look at only SENSEX value, because the amount you invested most of the time will not replicate bench mark of SENSEX. Moreover, the fund manager has got the ability to create more alpha (more returns than benchmark they have chosen).

7. Sensex closing price on 18/01/2008 was 19013 and exactly 5 years later the Sensex closing price on 18/01/2013 was 20040 which mean CAGR of 1.05% in the last 5 years.

8. HDFC Equity Fund Growth option NAV was 207.76 and today it is 303.213 which are CAGR of 7.85% as against SENSEX CAGR of 1.05%. In the SIP mode for the last 5 years (60 months) the amount invested is 2000*60=1,20,000 and the value today is Rs. 1,81,310 which is CAGR of 15.33%.

9. Mutual Fund investments are well regulated and unfortunately the investors are not willing to take part the way they took part in real estate and GOLD.

10. Based on the above facts and figures I strongly believe that 15% CAGR for the next 5 years is almost you can take it for granted. Hope people have witness the trailer in 2012 for equity returns.

The entire analysis is to show how big this particular investment vehicle is and it is meant for masses (poor to rich). I reiterate once again that mutual fund is the only route in which everybody can create a huge wealth over a long period.

My First Program in Sun News Varthaga Ulagam on 12/01/2013

https://www.dropbox.com/sh/63fhlxfqouud52u/FzmxqKm9rt

When and Where To Invest for Different Goals!!! in Naanayam Vikatan on 30th December 2012

எதில், எப்படி முதலீடு செய்வது?

 

சென்ற இதழில் 'குடும்பச் செலவை சமாளிக்க சூப்பர் ஃபார்முலா’ அட்டைபடக் கட்டுரை வெளியிட்டிருந்தோம். கட்டுரையைப் படித்த வாசகர்கள், 'அருமை, அருமை! ஆனால், மிச்சப்படுத்தும் பணத்தை எப்படி சேமிப்பது?, நீண்டகாலத்துக்கான பணத்தை எப்படி முதலீடு செய்வது? அதற்கான வழிமுறைகளையும் சொல்லுங்கள்!’ என்று கேட்க, அதுபற்றி விளக்கமாக இந்த வாரம் சொல்கிறார் நிதி ஆலோசகர் பி.பத்மநாபன்.  

''கடந்த இதழில் நான் தந்த ஃபார்முலாவில், கல்விக்கான செலவு (6%), டேர்ம் இன்ஷூரன்ஸ் மற்றும் மெடிக்ளைம் (6%), சுற்றுலா (4%), ஷாப்பிங் (2%) என ஆக மொத்தம் 16 சதவிகித பணத்தை எப்படி சேமிப்பது என்று முதலில் பார்ப்போம். இந்த நான்கு செலவுகளையும் ஆண்டுக்கு ஒருமுறை செய்கிற மாதிரி திட்டமிட்டுக்கொள்ளலாம்'' என்றவர், விளக்கமாக எடுத்துச் சொன்னார்.

பள்ளிக்கல்விச் செலவு!

உங்கள் குழந்தைகளின் கல்விக் கட்டணத்தை ஆண்டின் தொடக்கத்தில் ஒரே தவணையில் கட்டும்படி நீங்கள் திட்டமிடலாம்.  இதனால் சில நூறு ரூபாய்களை மிச்சப்படுத்த முடியும். தவிர, இந்தப் பணத்தை வங்கியில் சேமிக்கும்போது உங்களுக்கு வட்டி வருமானமும் கிடைக்கும். ஆக, ஒரே கல்லில் இரண்டு மாங்காயை எளிதாக நீங்கள் பறித்துவிடலாம்.

உங்கள் குழந்தைகளின் கல்விச் செலவுக்கு உங்கள் சம்பளத்திலிருந்து 6% பணத்தை எடுத்து, ஆண்டுக்கு 7-8% நிரந்தர வருமானம் தரக்கூடிய வருடாந்திர வங்கி ஆர்.டி.யில் சேமிக்கலாம். இந்த ஆர்.டி.யைக் கல்விக் கட்டணம் கட்டவேண்டிய மே மாதத்திற்கு முன்பே கிடைக்கிற மாதிரி ஆரம்பிக்கலாம். பன்னிரண்டு மாதங்களுக்குப் பிறகு சேரும் பணம் வட்டியோடு நமக்குக் கிடைக்கும்.  

இன்ஷூரன்ஸ்!

லைஃப் இன்ஷூரன்ஸ் பாலிசி இல்லாமல் இருப்பது ஹெல்மேட் போடாமல் நூறு கிலோ மீட்டர் வேகத்தில் மோட்டார் பைக்கை ஓட்டுவதற்குச் சமம். இன்ஷூரன்ஸ் பாலிசிகள் இரண்டு வகை. ஒன்று, மெடிக்ளைம் பாலிசி; இன்னொன்று, லைஃப் இன்ஷூரன்ஸ் திட்டமான டேர்ம் பாலிசி. ஒருவர் 6 லட்சம் ரூபாய் ஒரு வருடத்திற்குச் சம்பாதிப்பதாக எடுத்துக்கொண்டால், அவர் 12 முதல் 15 மடங்கு, அதாவது 75 லட்சம் ரூபாய் முதல் ஒரு கோடி ரூபாய்க்கு டேர்ம் பாலிசி எடுக்கவேண்டும்.

30 வயதுடைய ஆண்களுக்கு 30 வருட பாலிசிக்கு ஆண்டுக்கு 17,500 ரூபாய் பிரீமியமாகக் கட்டினால் போதும்; பெண்களாக இருக்கும்பட்சத்தில் 15,000 ரூபாய் பிரீமியம். புகைபிடிக்கும் பழக்கம் இருப்பின் கட்ட வேண்டிய பிரீமியத்தில் 20% அதிகம். மெடிக்ளைமுக்காக 2%, லைஃப் இன்ஷூரன்ஸுக்காக 4% என 6% பணத்தை 7-8% வருமானம் தரக்கூடிய வங்கி ஆர்.டி.யில். சேமிக்கலாம். இதன்மூலம் இன்ஷூரன்ஸுக்கான பிரீமியத்தை ஆண்டுக்கொருமுறை கவலை இல்லாமல் கட்டுவதோடு, வட்டி வருமானத்தை அவசரச் செலவுக்கு ஒதுக்கி வைக்கலாம்.

ஷாப்பிங்!

பொதுவாக ஆண்டுக்கு ஒருமுறை, தீபாவளி, கிறிஸ்துமஸ், ரம்ஜான் என பண்டிகைகளை ஒட்டி துணிமணி களை வாங்குவது நம் வழக்கம். நம் சம்பளத்தில் 25% பணத்தை ஆண்டுக்கு ஒருமுறை ஷாப்பிங் செய்ய செலவழிக்கலாம் என்பதால் ஒவ்வொரு மாதமும் 2% பணத்தை ஒதுக்கி வைப்பது நல்லது. இந்தப் பணத்தையும் 7-8% வருமானம் தரக்கூடிய வருடாந்திர வங்கி ஆர்.டி. யில் சேமிக்கலாம்.

சுற்றுலா!

ஆண்டுக்கு ஒருமுறை சுற்றுலாச் செல்ல நினைப்பது இன்றைய பல குடும்பங்களின் வழக்கமான விஷயமாகி விட்டது. சுற்றுலாச் செல்ல வேண்டும் என்று முன்னதாகவே திட்டம் தீட்டும் பொழுது பயண கட்டணத்திற்கென்று அதிகமாகச் செலவு செய்யும் நிலைமை இருக்காது. மேலும், இரவு பிரயாணம் மற்றும் குளிர்காலங்களில் இரண்டாம் வகுப்பில் செல்லலாம். இதனால் மிச்சமாகும் தொகையை சுற்றுலாச் சென்ற இடத்தில் தாராளமாகச் செலவு செய்யலாம்.

சுற்றுலாவில் வெளியில் சுற்றும் நேரம் அதிகம், விடுதி தூங்குவதற்காக மட்டுமே என்று இருந்தால், தங்கும் விடுதிக்கு அதிக செலவு செய்வதைத் தவிர்ப்பது நல்லது. சுற்றுலாவிற்காக 4% தொகையை 7-8% வட்டி கிடைக்கும் வருடாந்திர ஆர்.டி.-யில் முதலீடு செய்யலாம். அலுவலகத்தில் எல்.டி.ஏ. கிடைக்கும் என்கிறவர்கள் அந்தப் பணத்தையும் சேர்த்து சுற்றுலாவிற்குப் பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம். சுற்றுலாச் செலவிற்கு எல்.டி.ஏ. மட்டும் போதும் என்கிறவர்கள் மேலே சொன்ன சேமிப்பை மற்ற தேவைகளுக்குப் பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம்.

நம்மில் பெரும்பாலானவர் கள் வெளிநாட்டு சுற்றுலா மீது மோகம் கொண்டவர்களாகத் தான் இருக்கிறார்கள். வருமானம் இருப்பவர்கள் வெளிநாட்டுக்கு வருடா வருடம் சென்று வரலாம் என்றாலும், நடுத்தர வர்க்கத்தினர் சம்பாதிக்கும் சம்பாத்தியத்தைப் பொறுத்து திட்டம் தீட்டினால் மூன்று முதல் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறையேனும் சென்று வர முடியும். இதற்கென்று 10% தொகையை 10% வருமானம் எதிர்பார்க்கக் கூடிய பேலன்ஸ்டு ஃபண்டுகளில் முதலீடு செய்யலாம். உதாரணத்திற்கு 30,000 ரூபாய் சம்பாதிப்பவர்கள் வெளிநாட்டிற்கு சுற்றுலாச் செல்ல விருப்பப்பட்டால் 10% தொகை, அதாவது மாதம் 3,000 ரூபாயை மூன்று ஆண்டுகள் 10% வருமானம் எதிர்பார்க்கக் கூடிய பேலன்ஸ்டு ஃபண்டுகளில் முதலீடு செய்ய வேண்டும். முதலீடு முதிர்வின்போது 1.20 லட்சம் ரூபாய் கிடைக்கும்.  

சேமிப்பு மற்றும் முதலீடு!

இதுவரை ஆண்டுக்கொருமுறை செய்யும் சில முக்கிய செலவுகளுக்கான பணத்தை எப்படி சேமிப்பது என்று பார்த்தோம். இனி எதிர்காலத் திட்டங்களுக்காக நாம் செய்யவேண்டிய முதலீடுகளை எப்படி அமைத்துக்கொள்வது என்று பார்ப்போம்.

செல்லும் வாகனத்தைப் பொறுத்து செல்லும் நேரம் மாறுபடும் என்பதற்கு ஏற்ப, நம்முடைய முதலீட்டுக் கருவியைப் பொறுத்து நமக்குக் கிடைக்கும் லாபம் கூடும் அல்லது குறையும். நீண்டகால தேவைகளான குழந்தைகளின் கல்வி, திருமணம் மற்றும் ஓய்வுக்காலத்திற்கு மியூச்சுவல் ஃபண்ட் (எஸ்.ஐ.பி. மூலம்) போன்ற முதலீட்டை பயன்படுத்தலாம்.

சேமிப்பு மற்றும் முதலீட்டிற்காக  ஒதுக்கச் சொல்லியிருந்த 20% தொகையில், 6% குழந்தைகளின் உயர்கல்விக்கு, 4% குழந்தைகளின் திருமணத்திற்கு, 6% உங்கள் ஓய்வுக்காலத்திற்கு மற்றும் இதர தேவைகளுக்கு 4% தொகையையும் முதலீடு செய்ய வேண்டும்.

நீண்டகால முதலீடு என்பதால் ஈக்விட்டி டைவர்சிஃபைட் வகை சார்ந்த மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளில் முதலீடு செய்வது நல்லது. உதாரணத்திற்கு 30 வயதுள்ளவர்கள், 30,000 ரூபாய் சம்பளம் பெறுபவர்களின் சேமிப்பு மற்றும் முதலீட்டிற்கான விவரத்தை மேலே அட்டவணையாகத் தந்திருக்கிறேன். எதிர்பார்க்கும் வருமானம் 15%.

குடும்பச் செலவை சமாளிக்க ஃபார்முலாவை யும், மிச்சப்படுத்தும் பணத்தை எதில் முதலீடு செய்யவேண்டும் என்றும் சொல்லிவிட்டேன். அதன்படி நடக்கவேண்டியது நீங்கள்தான்!''

How to Control Your Monthly Expenses - A Practical Solution!

சூப்பர் ஃபார்முலா!

இன்றைய நிலையில் நம் வாழ்க்கை வரவு எட்டணா, செலவு பத்தணாவாகத்தான் இருக்கிறது. சம்பாதிப்பதைவிட அதிகமாகச் செலவு செய்வதினாலேயே நம்மில் பலர் நிரந்தர கடனாளிகளாக இருக்கிறோம்.
 காட்டுக்குதிரையைப் போல் தறிகெட்டு ஓடும் இந்த செலவை, கட்டுக்குள் வைத்திருக்கும் ஒரு மந்திரம் நமக்குத் தெரிந்துவிட்டால் எவ்வளவு நன்றாக இருக்கும் என்று நினைக் கிறீர்களா?
சிம்பிள். நம் செலவு ஒவ்வொன்றும் எந்த அளவில் இருக்கவேண்டும் என்பதற்கு எல்லோரும் ஒப்புக்கொள்ளும் எளிய ஃபார்முலா இருக்கிறது.
இந்த ஃபார்முலாபடி நீங்கள் உங்கள் செலவை அமைத்துக்கொண்டால், உங்களுக்குக் கடன் பிரச்னையும் இருக்காது. கை நிறைய காசும் இருக்கும். எதிர்காலம் குறித்து எந்த பயமும் இல்லாமல் சந்தோஷமாக இருக்கலாம்!
நம் வீட்டின் தேவைகள் ஒவ்வொன்றுக்கும் எவ்வளவு செலவு செய்யலாம் என்பதை இனி விளக்கமாகப் பார்ப்போம்.

Investment Tips in Naanayam Vikatan Issue dated 9th December 2012

சேமிக்க கத்துக்கணும் !